美国商品房销售法律制度分析及对中国启示.docxVIP

美国商品房销售法律制度分析及对我国的启示目前中国商品房销售中出现了一系列的问题，主要表现在变更规划、面积缩水、一房两卖、定金欺诈等等，从一定意义上讲，我国商品房的买卖处于一种无法可依的无序状态，使购房人的合法权益受到极大的侵害，市场秩序混乱，笔者在此在介绍美国房地产销售法律制度的基础上，对我国的有关制度提出一些建议，以期为中国房地产市场能更好的健康发展不严积极意义。　关键字：销售　商品房　法律制度 目前中国商品房销售中出现的问题由于目前我国尚未建立完善的区分所有权制度，使得房地产销售方面的法律基础相对薄弱，商品房交易又缺少可操作性的法律规范，使得在商品房销售过程中缺少诚信，欺诈之风盛行，侵害购房人权益的事情时有发生，常见的表现形式有：擅自变更项目规划、违规交易、囤积房源、哄抬房价、面积缩水、一房两卖、定金欺诈、出售公共部位等等。从某种意义上讲，我国商品房买卖处于一种无法可依的无序状态，使消费者的权益受到严重侵害，挫伤了消费者对房地产的信心，并且遗留问题很多，比如说由于质量不过关，使得相当部分业主以此为由拒交物业管理费，面积缩水、出售公共部位导致群体诉讼。对这些问题，在房地产市场比较成熟的美国也曾经历过，所遇到的问题也与我国现在的情况大同小异，其在解决和克服这些问题过程中，逐渐形成了一些好的制度和作法，在这里，笔者对其中一些成熟的制度和作法，作一详细的介绍，包括开发商的信息披露义务、质量担保责任、特别的购房定金制度、物业管理交接制度、房屋买卖中介制度及美国的购房信贷制度，并就我国房地产销售有关法律制度的完善提出自己的浅薄之见，与各位同仁交流。一、美国法律规定房地产开发商的信息披露义务，解决“信息不对称”问题美国的立法者从保护消费者权益的理论出发，认为保护消费者权益的主要障碍，是信息不对称问题，一般情况下，开发商清楚商品房的具体情况，处于优势地位，而消费者不了解商品和服务的具体情况，信息占有方面处于劣势地位。开发商往往会利用买卖双方的信息不对称，以达到自己利己的目的，甚至给对方以被歪曲的信息或欺骗对方，以便从交易中获得更大的利益。按照美国目前的区分所有物业产权法，其不仅规定了开发商的信息披露义务，而且还明确规定了开发商必须披露的具体内容要求。因而一旦发现卖方有欺诈行为，消费者只要证明什么信息法律规定应当披露而对方没有披露，或对方披露的什么信息与事实不符，即可以法律上推定卖方存在欺诈行为，而无须证明卖方在是否存在主观上的欺诈故意。新建物业小区开发商履行信息披露义务的方式，是编制物业小区商品房公开发售说明书（public offering statement）。美国各州的区分所有物业产权法，均明确要求开发商必须在销售物业小区的房屋单元之前，按照法律规定的要求，编制物业小区商品房公开发售说明书，并要求必须在与买方洽谈和签订合同之前向买方提供，以向买方作必要的信息披露。法律明确规定：如果开发商没有在签订房屋买卖合同之前向买方提供商品房公开发售说明书，向买方进行信息披露，买方有权撤销房屋买卖合同。公开发售说明书披露的内容较多，这里笔者列举几项有代表意义的披露内容，其对我国的房屋销售制度有较为实用的借鉴意义。披露义务要求开发商说明小区是否设有任何抵押权或存在任何其他缺陷，将或能对物业小区及房屋单元的产权或所有权产生哪些不利的影响；说明是否任何服务暂时由开发商支付费用，而在今后可能会作为小区的共同支出，由业主分担，以及其具体数额；说明是否有任何涉及小区业主协会或开发商的法律诉讼正在进行，以及法律诉讼的进展情况；说明小区内是否有任何共有部分或其他设施，其使用需要业主交费；说明在小区总平面图上标有“必建项目”的建设项目的资金是否落实。另外，对分期开发的楼盘，法律要求的披露义务更多，比如说后面开发小区的建筑风格、规模，会对现在出售物业的影响，如果开发商不进行后面几期开发的后果等等。二、明示质量担保与默示质量担保，防止虚假广告宣传和虚假承诺 美国的立法者认为，消费者购买一处房屋，绝不是为了单纯购买一个由水泥等建筑材料所包围的空间，而是为了购买一种自己所需要的环境和便利，例如小区的园林、绿地、娱乐设施以及小区周边的超高、银行、学校等，这些不仅关系到业主的生活质量，而且也关系到今后房子的价值，这些都属于质量的概念。很多开发商会利用购房人的这一心态，作虚假广告宣传或虚假承诺等欺诈行为。对此，美国各州的区分所有物业产权法规定了开发商“明示质量担保”与“默示质量担保”义务。所谓“明示质量担保”，是指卖方通过合同对质量所作的承诺或担保。卖方通过广告或楼书等宣传资料向买方所作了承诺，与卖方通过合同所作的承诺或担保具有同样的法律后果，无论是否写入合同，卖方都必须承担法律责任。美国大部分的的州规定，判断是否构成卖方明示质量担保责任，不以卖方是否在其广告或楼书等宣传资料