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房地产的基础知识 马志刚制作 一.房地产的专业知识二.商业地产的感念 房地产专业知识 （一）专业术语 1、房地产：房地产是房产和地产的总称，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，又称不动产。两者具有整体性和不可分割性。 2、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 3、土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地。4、土地使用权出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其它用地50年。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。 5、三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场地平整。 6、七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。 7、房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场； 1)一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。 2)二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。 3)三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。8、银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支付，购房者所购房屋的所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。商业地产贷款首付款为房款总额的50% 取得国家土地使用权的方式 9、五证：两书a. 《国有土地使用证》； b 《建设用地规划许可证》； c. 《建设工程规划许可证》； d《建筑工程施工许可证.》； e.《商品房预（销）售许可证》。《住宅质量保证书》和 《住宅使用说明书》 《国有土地使用证》  《建设用地规划许可证》  《建设工程规划许可证》  《建筑工程施工许可证.》  .《商品房预（销）售许可证》  10、◆占地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积，即建设用地。 ◆总建筑面积：指在建设用地范围内所有建筑物各层建筑面积之和； ◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0） ◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%） ◆套内建筑面积：房屋按套计算的建筑面积，是指房屋内的使用面积、墙体面积及阳台的建筑面积之和；◆套内使用面积：指室内的净面积，即地板面积。不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积； D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。 ◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值； ◆公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；  ◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。  套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑面积。 ◆道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。  ◆期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。 ◆现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 ◆毛坯房：是指没有装修的房。 ◆进户：是指业主领取钥匙，接房入住。 ◆契税：是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内