开封中山路地块分析.docVIP

开封·中山路地块 市场分析报告 2008年1月13日 目 录 一、开封市宏观环境分析 1、城市概况 2、产业结构对比 3、城市未来发展规划 4、政策环境 5、郑汴一体化 二、开封市房地产市场分析 1、开封市房地产市场发展状况 2、开封市房地产市场未来规划 3、开封市房地产市场机遇和优势机遇和优势 三、地块所在区域分析 1、地块区域概况 2、地块区域房地产发展状况 3、地块区域发展优劣势 四、地块分析 1、地理位置及概况 2、地块SWOT分析 五、地块开发及建议 1、地块潜在价值的挖掘 2、开发建议 开封市宏观环境分析 1、城市概况 开封，简称汴是我国七大古都和国务院首批公布的24座历史文化名城之一开封地理位置优越，气候温和，物产丰富，交通便利，文化教育发达，科技进步，经济繁荣，是中原地区的重要旅游城市和对外开放城市。开封市辖5个市辖区、5个县；全市共有24个街道、34个镇、55个乡总面积6444平方千米，人口490万开封优越的地理位置使其成为北上南下、西进东出的枢纽城市，同时又是沿亚欧大陆桥东西双向开放、外引内联的对外开放中心城市，具有发展对外经济技术合作和进行大规模经济开发的广阔前景。生产总值达到570亿元，增长13%；人均生产总值达到1.2万元，增长13%。全市一般预算收入达到20.3亿元，增长24.9%，其中市本级达到8.55亿元，增长19%；税收占一般预算收入比重达到67.5%，比上年提高8.5个百分点，增幅跃居全省首位。全社会固定资产投资完成215亿元，增长29%，其中城镇固定资产投资在高速公路建设大幅投资结束的情况下完成161亿元，增长30%。2008经济工作预期目标：经济增长13%以上，其中一产增长5%，二产增长16%以上，三产增长16%左右；地方财政一般预算收入增长18%，其中市本级增长18%，达到10亿元大力发展工业经济 加快县域经济发展步伐 全面提升第三产业发展水平加强城市建设与管理 深入推进郑汴一体化发展 强力推进生态建设和节能减排 以改善民生为重点加快推进社会建设 2007年的开封地产开发趋向专业化，产品也更加多样化，开发理念逐步理性，逐渐回归到注重产品内在品质的提升上来。 2006年开封市房地产开发共完成投资10亿元，比2005年提高了16.3%；新开工面积50.8万平方米，较05年提高了13.1%；竣工面积50万平方米，同去年保持持平；在建面积147.6万平方米，比2005年上升了11.3%；销售面积（含预售）62.5万平方米，比2005年提高了7.8%； 2006年商品房均价元/平方米，其中商品住宅1650元/平方米，空置面积3万平方米，较有所降低。 110平方米以下商品住宅供应比例为32%，而同期市场需求面积比重为65%；110平方米以上商品住宅供应比例为68%，而同期市场需求面积比重为35%。两方面的矛盾相比较可以看出，在今后的工作中，政府应该加大力度着重实施“国六条”中明确的建筑面积90平方米以下住宅所占比重大于70%的要求，尤其是经济适用房的控制力度。 “十一五”期间住房建设年度计划 单位：万平方米 ? 年度 商品住房建筑面积 经济适用住房建筑面积 廉租住房建筑面积 ? 合计 2006 57.5 20.8 ? 78.3 2007 217.6 87.2 10.5 315.3 2008-2010 615.2 185.8 5.8 806.8 合计 890.3 293.1 16.3 1200.4 ? 开封市住房建设区域指引： 1）汴西新区（护城大堤以西区域）建设经济适用住房总建筑面积68万平方米，约0.8万套；建设商品住房总建筑面积619万平方米。 2）西区（护城大堤以东、城墙以西区域）建设经济适用住房总建筑面积164万平方米，约1.8万套；建设廉租住房总建筑面积11万平方米，约0.2万套；建设商品住房总建筑面积155万平方米。 3）老城区（开封城墙以里及陇海铁路以北区域）建设经济适用住房总建筑面积9.2万平方米，约0.1万套；建设商品住房总建筑面积38万平方米。 4）东区（城墙以东区域、包括边村组团）建设经济适用住房总建筑面积52万平方米，约0.6万套；建设廉租住房总建筑面积5万平方米，约0.1万套；建设商品住房总建筑面积79万平方米。 开封市住房建设规划： 按照住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结合开封市土地资源特征和人口增长特点及郑汴一体化规划的建设要求，规划期内住房建设应遵循以下方针： 1) 将汴西新区作为新增住房建设重点发展的地区。规划期内，应对其在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排，为开封市其他产业的发展提供居住配套。 2）老城区以疏解人口