论小区停车库权属性质及法律适用.pdfVIP

中文摘要 车库的归属是建筑物区分所有中的一项具体制度,该制度的设计不仅 关系到广大城市居民的权益保护,也关系到整个小区的和谐。在我国，物 权法第七十四条首次就住宅小区车库的归属问题进行了原则性界定，但这 种原则性的界定给司法实践带来了很多理解和适用上的难题，居民小区中 的业主和开发商就停车库的权属问题仍然经常各执一词。目前国内对于室 外停车位（露天停车位）的产权认识基本是一致的，认为其不具备构造上 的独立性和利用上的独立性，不得成为区分建筑物的专有部分，而只能认 定为区分所有建筑物的共用部分，由全体区分所有权人共有。争论的焦点 主要集中在地下停车库的权属问题上。 本文介绍、分析了我国学界目前对停车库归属的有影响力的四种观 点：业主共有说、开发商所有说、以是否计入公摊面积决定归属说、约定 归属说。笔者认为，在我国的理论研究和司法实践中存在的完全对立的关 于地下车库所有权归属的观点，实质分歧在于，地下停车库属于建筑物区 分所有权的专有部分还是共有部分，如果是前者，则可以单独作为所有权 的客体并可以归开发商所有；如果是后者，则不能单独作为所有权的客体， 应归全体业主所有。本文对《物权法》第74 条关于车库所有权归属的规 定进行了立法目的分析，认为《物权法》在停车库的规定上有模糊和滞后 之嫌；在首先满足业主需要的规定上过于原则化，不具有可操作性；通过 约定方式也不利于业主利益的保护，并没有达到维护广大业主利益的宗 旨。 文章从停车库与其土地使用权属的关系、停车库投资状况、地下车库 的建筑面积是否计入公摊面积、空间利用权、主物和从物理论等方面，对 停车库的性质和产权归属问题进行了深入阐述，认为在法律没有明确规定 的情况下,任何单方面的标准都无法令人信服地解决车库的产权问题,在法 律实践中必须要综合考虑各种因素方能界定车库的产权归属。 本文考察了世界有关国家和地区关于区分建筑物停车库的立法例。这 些国家和地区的立法例至少能给我们两点启示：第一，按照一定的标准或 比例配建一定数量的停车位，作为区分建筑物的法定停车空间，是开发商 的法定义务；第二，对开发商按照一定的标准或比例配建的一定数量的停 1 车位应界定为共有部分，无论是从有利于解决纠纷的角度，还是从社会公 共安全的角度考量，都是现代建筑物区分所有权制度的合理选择。 文章指出，对我国《物权法》中关于停车库的法律规定，应当从以下 几个方面完善：首先，区分停车库的不同类型，在建筑物区分所有权法律 制度中明确停车库的所有权归属。借鉴中国台湾的有些做法，将车库分为 法定车库、自行增设车库、奖励增设车库等种类。法律、法规规定区分所 有的建筑物所应附设的法定停车库，归建筑物区分所有权人共有；开发商 建造法定车库之外而自行增设的停车库可以作为独立的所有权客体，由开 发商自主决定出售、出租的对象；奖励增设车库的处分自由度宜区分情形 而定。其次，对停车库的价格由政府确立指导价格，属于业主共有的停车 库的租售收益应当归业主所有。再次，完善空间权立法；最后，在不动产 登记法中明确规定地下建筑物可以进行不动产所有权登记。 在有关部门作出立法解释或者司法解释之前，要正确理解和适用《物 权法》关于停车库的规定，需要解决四个问题：开发商和业主对车库的约 定问题、业主优先满足权的实现问题、业主共有权的行使问题、开发商擅 自处分业主共有车库的合同效力认定问题。开发商应在出售楼盘时预先在 售楼广告或资料中以声明的方式对本小区的停车库的权属作出保留，并在 签订商品房买卖合同时进行书面约定。在开发商和业主没有约定或约定不 明的，停车库归业主共有。业主的优先满足权的实现，既不能单一地理解 为优先购买权，也不能单一地理解为优先承租权，而应当设定一个合理的 期限，并考虑业主需要产生变化时的首先满足权，在需要车位的业主就物 权法规定的“首先满足权”被侵犯时可以诉讼方式保护自己的合法权益。 当业主对停车库享有共有权时，业主对停车库的共有权应为特殊的、不可 请求分割的共有，全体业主对共有的停车位均可平等地使用，当业主通过 业主大会就公用停车位的使用达成协议，只要协议不违反法律的禁止性规 定，业主应按照约定行使共有权。如果要建立个别业主的使用权，则须交 付费用。 在现行法允许车库成为专有部分可以由开发商独立拥有或与业主约 定权属的情况下，为了从长远保障小区众多业主权益、兼顾整体的公平和 效益、减少社会经济纷争的角