城市化背景下我国房地产业发展趋势研究——兼论浙江宝业集团发展战略选择.pdf

塑兰查兰銮竺丝童篁矍篁耋星鎏塑兰 垒塑竺 堡主 要耋三堡堡童 摘 要 经济发展的过程必然伴随着一系列的结构变化，从经济学的角度来看，这其中一个重要的表 现是要素在空间上逐渐地进行聚集。对我国而言，在相当长的一段时期内，由此所导致的城市化 将是转轨时期经济发展的一个重要特征，这是对我国的经济现象进行研究所面临的一个基本的背 景因素。从产业发展关联的角度来看，我国的城市化过程将为建筑业的发展带来特殊的机遇。可 以预计，由城市化所带来的对建筑业的巨大需求将促使建筑业在相当长的一段时间内保持持续的 繁荣。不过，由于转轨时期同样也存在着一些不确定性因素。因而在这一过程中，我国建筑业的 发展也将面临着一些特有的风险。显然，深入地研究我国城市化进程的基本规律，并以此为基础 对转轨时期我国建筑产业所面临的基本经济环境进行深入地分析，这对于一个企业及时地调整经 营战略，并通过把握市场规律来强化自身的市场竞争力具有非常重要的意义。正是基于这一思考， 本文拟沿着以上思路在对我国城市化发展规律、城市化与经济增长及建筑业发展关系研究的基础 上，对我国房地产业所面I临的风险特征进行分析，并据此以浙江宝业股份集团有限公司为案例给 出相应的应对策略。研究的基本结构安排及内容如下： 第一章．我国城市化进程中人口聚集的基本规律。作为一个有着复杂内涵的经济现象，城 市化过程的特征可以从不同的侧面得到反映。不过，从建筑业发展的角度来看，特别重要的是 城市化过程中的人口聚集特征，即农业人口向非农人口转移时所呈现出的空间特征。对于这一 问题，一些已有的成熟理论分别从发展中国国家所存在二元经济结构理论、城市聚集经济所表 现出的聚集经济效应等方面进行了深入的探讨。但不可否认的是，这些理论成立所依赖的假设 并不完全符合我国的实际情况。为了弥补这一不足，本研究从转轨经济中我国所特有的劳动力 市场分割特征出发，并结合城市化过程中的聚集效应出发，通过一个新古典视角的模型对我国 城市化过程中的人口空间转移特征进行了分析。根据分析结果，如果将劳动力工资水平的一体 化作为实现劳动力转移均衡的实现条件。那么由于面临着不同的制度环境，在城市化过程中， 我国的城市正规部门与非正规部门将会产生不同的经济效应，而这种差异是影响我国城市化过 程空间特征的决定性因素。 第二章，产业关联性与城市化进程的关系。第一章的目的是考察城市化过程中的人口转移规 律，但其分析的前提是假定了经济中己存在农业与非农业两个部门，因而其尚不能用于探索城市 化起源的经济动因。对于这一问题，已有理论大多是从城市化所体现的聚集效应出发来进行解释 的。在这一章当中，我们基于对城市所具有的强大服务功能考虑，从产业关联性角度出发，通过 构建～个内生经济增长模型对城市化的起源及发展速度的决定因素进行了理论与实证分析。分析 结果认为，除了经济的规模因素外，城市化的发展速度与二产对三产引致作用大小的关系是极为 密切的。据此，对未来我国不同地区城市化速度差异的度量的一个重要指标是分析其产业之间的 关联度，这对于企业的空间战略选择具有重要意义。 第三章，城市化过程中我国房地产业的未来变迁规律。在大的建筑产业链条中，房地产业是 与每个人的生活最密切相关且最具投资波动性的产业，转轨时期的我国，这表现为其未来发展面 i 浙江大学农林经济管理博士后流动站 战明年 博士 研究工作报告 临着很大的不确定性。显然。由于整个产业链条各环节之间存在着强大的关联性，因而房地产市 场所面临的风险很容易波及到整个的大的建筑产业。在本章当中，我们首先对国外产于房地产问 题的研究方法与研究角度进行了述评，在此基础上，我们对转轨时期我国房地产市场所面临的土 地制度变迁及宏观金融风险特征进行了分析，并据此对我国房地产市场的未来的可能发展方向进 行了推测。 第四章，宝业集团的未来应对策略。本章我们以浙江宝业集团股份有限公司为案例，在对宝 业发展历程及目前的企业扩张战略定位特征进行分析的基础之上，给出了其应对未来房地产市场 变化的策略选择。根据分析，我们认为，宝业集团目前的企业扩张战略是在同一产业链条上实现 价值与地域扩张，应当说，这一战略选择对宝业能够长期保持与加强自身在同业当中的竞争力具 有重要意义。不过，一元化的企业扩张战略也会增大的企业的整体风