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汇算清缴政策讲解 2014年4月 房地产企业 一、关于房地产企业融资时支付金融机构咨询顾问费的税前扣除问题 ﹡咨询顾问费属于借款的辅助费用,真实发生的合理的咨询顾问费允许税前扣除。 ﹡咨询顾问费是否应进行资本化问题,要按具体情况进行划分。如顾问费仅为该项开发产品融资服务,属于资本化范围;如和该项融资无关,是单独提供的普遍性服务,属于期间费用,允许直接在税前扣除。 房地产企业 咨询顾问费的几种形式: 1、企业与银行支行签订固定资产贷款合同的同时,与市行签订该项贷款的财务顾问协议,银行根据需要成立工作服务小组,为企业提供咨询财务融资顾问服务,企业按一定额度向银行分期支付咨询顾问费,银行开具服务业发票。协议从签订生效日履行至贷款发放之日。 房地产企业 2、企业与银行支行签订贷款合同的同时,与该行造价咨询中心签订资金监管咨询服务协议,该中心为企业提供建设资金的监管咨询服务,对该笔建设资金使用进行批准和检查。企业按协议约定支付监管咨询服务费,对方开具服务业发票。 房地产企业 3、企业通过信托公司以信托方式融资,签订合作协议的同时,与信托公司签订成立该项信托的财务顾问协议,按一定比例支付信托公司顾问费,信托公司开具服务业发票。信托公司以投资形式入股,组建财务顾问团队,为企业提供融资交易结构设计策划和资金监管服务,财务顾问费在信托计划成立后一定期限内分期支付完毕。 房地产企业 4、企业与资产管理公司进行债务重组,签订债务重组协议的同时,签订财务顾问费协议,资产管理公司对该项债务进行调查、协商沟通并提供关于债务重组信息等服务,至债务重组协议签订之日履行完毕。企业定额支付财务顾问费,资产管理公司开具服务业发票。 房地产企业 《关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》(总局2013年第41号)规定,符合条件的混合性投资业务中,被投资企业的利息支出可以按规定税前扣除,与该利息支出相关的借款费用也可以一并税前扣除。 房地产企业 二、关于国税发〔2009〕31号文件执行问题 1、关于房地产企业已决算但未取得发票的支出税前扣除问题 根据31号文件第34条规定,房地产企业项目已竣工决算,但因工程款未支付未取得发票的支出,不得计入计税成本,待实际取得发票时,再按规定计入计税成本。 房地产企业 2、关于出包工程预提费用问题 31号文件第三十二条: (一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。 ﹡未最终办理结算而未取得全额发票的出包工程按单个出包工程合同掌握,预提基数为单个合同总金额,企业必须已在账面上进行预提(应付)费用的会计处理。 房地产企业 ﹡对已决算未最终办理结算项目,如决算金额与合同金额差别不大时,在财务按照实际决算金额入账的前提下,其发票不足部分可以按实际决算金额为基数预提;当决算金额与合同金额有较大差别且没有按规定签订补充合同的,其发票不足部分应按决算与合同的较小金额者为基数预提。 房地产企业 3、关于结转销售成本的计算问题 31号文件第二十八条第(三)项: 对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配,其中应由已销开发产品负担的部分,在当期纳税申报时进行扣除,未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。 房地产企业 ﹡虽然15号公告在31号文件之后下发,但由于房地产企业有特殊的规定,所以房地产企业以前年度应扣未扣的成本费用仍执行31号文件规定,不执行15号公告。 ﹡开发产品按可售面积计算出单位工程成本后,应按已实现销售的全部可售面积计算已销开发产品的计税成本,据以确定当年应结转销售成本,以前年度未取得发票支出应在取得发票年度摊入计税成本税前扣除。 房地产企业 房地产企业 4、关于房地产企业建设停车场所的税务处理问题 (1)从事房地产开发经营业务的企业根据项目立项规划,建造的与房屋一体的带产权的地下停车场所(属于可售面积),应当作为开发成本核算; 房地产企业 (2)单独建造的停车场所,应当作为成本对象单独核算; (3)利用地下基础设施形成的停车场所,应当作为公共配套设施进行税务处理。 利用地下基础设施形成的停车场所如对外销售或出租,取得的收入应并入当期应纳税所得额征收企业所得税,不得重复扣除成本。 房地产企业 5、关于房地产企业报批报建费用的范围问题 具体内容见《房地产企业收费项目表》。如企业存在其他报批报建费用,应提供政府相关收费文件进行确认。 房地产企业 房地产企业 三、关于房地产企业上交
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