业主物权与物业管理的冲突与调适探论.pdfVIP

江苏社会科学 2010年第 1期 法 学 研 究 业主物权与物业管理的冲突与调适探论 章礼强 沙国华 内容提要 我 国业主物 权与 物业 管理 的立 法有缺 漏 ，管理观 念取 代 了私权保 护 意识 ，《物权 法 》不 能彻 底 解 决 业 主 物 权 与物 业 管理 的 冲 突 与调 适 问题 。《物 权 法 》的 实施 ，需要 有 其 他 法 的整 体 配 套 ，新 修 改 的 《物 业 管理 条 例 》仍 须进 一 步 完善 。各地 亟 须 对 有 关业 主 物 权 与物 业 管理 的 冲 突与调 适 规 范进 行 清 理 和 修 订 。在 有 关业 主 物 权 与物 业 管理 的 冲 突与调 适 的 法 律 法规 中 ，要 体 现 尊 重 业 主 物 权 、加 强服 务 意识 、增 强法 治观 念 等 。应 按 照 下位 法 服 从 上 位 法 、旧法 服 从 新 法 的 原 则 ，梳 理和 处理 国家和 地 方有 关业 主物权 与物 业 管理 的冲 突与调适 方 面 的法律 法规 与规 范性 文件 ，借 鉴海 内外 立 法 经验 ，完 善 有 关规 范 。 关 键 词 业 主 物 权 物 业 管 理 冲 突 调 适 章礼 强 ，东华 大学人 文 学 院教授 200051 沙 国华 ，东 华 大 学 人 文 学 院 副 教 授 200051 业主物权 ，在我国立法上表述为 “业主的建筑物 规及规范性文件的位阶、条文和精义作实证分析，并 区分所有权”。关于建筑物区分所有权的涵义，有一 从法理、市民法治角度作理性思考，从法治社会、物《 元论说 、二元论说、三元论说、享益部分说等多种学 权法》施行和 《物业管理条例》等法律法规的修改等 说l1_。而现代意义上的专业化物业管理 ，大体形成于 角度研讨 、探索解决业主物权与物业管理冲突的调 19世纪末期 的美国 。物业管理伴随着我 国改革开放 适措施 。 的历程一路同行 ，在我 国走过 了从 出现到推广再到 一 、 业主物权与物业管理冲突问题调研 规范发展的成长过程。物业管理 已成为具有相 当规 模的新兴行业 ，得到政府 、民众 以及社会各界的高度 经过实证调查可知，业主物权与物业管理冲突 重视和极大关注 。当前 ，业主物权与物业管理冲突 发生率较高。物业服务与居 民的 日常生活密切相关 ， 是社会的一个热点。笔者试从社会 、管理、法律视域 纠纷也层出不穷 。2003年 3月 15，中央 电视台的 作实证调查 ，对业主物权与物业管理问题的法律法 315晚会通过手机短信 的方式 向全 国人 民征求对现 本文是上海市哲学社会科学规划课题(项 目批号为 2008BFXO05)成果之一。课题负责人是章礼强。 一 143— ：业主物权与物业管理的冲突与调适探论 有物业服务的满意度 。调查结果为 70％以上的业主 务，或者多收费少服务，甚至以押金、罚款等不正当 对现有物业的服务不满意。业主物权与物业管理的 手段强制业主服从管理，从而使矛盾激化。物业服务 冲突往往涉及的是整栋楼或整个小区的居民，人数 的质量不够高。从业人员缺乏服务意识，某些物业服 众多。由于涉及人数多，业主物权与物业管理的冲突 务公司缺乏专业人员，财务收支不透明。业主物业管 往往会引起群体性事件，居民经常采取集体上访或 理的消费概念、消费意识还没有完全树立起来。有些 联合起来对抗物业管理的方法来解决问题，矛盾升级 业主只愿意付非常少的物业管理费，却希望得到最 后极易导致群体性械斗事件的发生，造成的后果十 好的物业