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论建筑物区分所有权制度下的物业管理法律关糸 论建筑物区分所有权制度下的物业管理法律关系 研究生： 王峰 指导教师： 丁慧副教授 专 业．科学社会i叉与国限共-产ix运动 方 向：中国社会i义法％4建设 中文摘要：在我国房产制度改革以前，由于房产的专用部分及共用郭分均属于国家所有，使用人对 专用部分及共用部分都没有所有衩，专有部分和共用部分均属于国家所有，在此情况下，以相 邻关系为基础的法律制度足以解决共用部分的使用问题。随着国家对私有财产尤其是房产的承 认，房产所有权逐步形成了多元化的格局，在多所有权的建筑物内，公用地方的所有权权属问 题成为新所有积铷度下的需要深入探讨的问题，在此情况下，建筑轫区分所有权秘度被引入了 我国的房地产所有权权属体系。世界各国制定的调整建筑物区分所有权的法律。虽各具特色 但基本内容犬体相同，大都规定了诸如建筑物区分所有权的成立与消灭、专用部分与共用部分 的界定、区分所有人的权利义务、区分所有建筑物的管理等内容。我国目前尚未制定建筑物区 分所有权法，建设郝1989年lt月发布的《城市异产毗连房屋管理规定势只到建筑勃区分所有 权问题作了一些原则性规定；且物权法也尚在修订、起草当中，仍须假以耐丑。但从现阶段区 分所有权建筑使用和管理中暴露出来的许多问题，则亟待我们依据有关理论以及国外的先进经 验加以研究解决。本文拟从这一角度对有关问题避行一些初步的探讨，以期对该项制度的完善 有所推动。 关键词： 建筑物区分所有权 物业管理 物业管理法律体糸 论建筑物区分所有权制度下的物业管理法律关系 引 言 近年米，随着我国城市建设的高速发展币l住房水平的不断提高，tL膀制度的商品化， 我国传统的房脬所有权天系发生了重人的变化．许多新的问题也随之产生．犄别是膀岸 的区分所有问题。如何解决这一市场经济中出现的新问题，是我I虱房地产市场法制建设 的一个重要任务。 由丁K期受住房公有化和使州福利补贴制度的影响，我国的物业管理制度一直处丁 部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》，成为我国物业管理最主要、最直接的法律渊源。 在物业管理行业E速发展的同时，物业管理纠纷人撼出现，一个时期成为媒体与公众关 注的焦点。《物业管理条例》的出台与实施，对规范物业管理、减少物业管理纠纷会起剑 重要作J{j。但是由于作为物业管理权利基础的建筑物区分所有权的复杂特性，《物业管理 条例》作为一个行政法规不能从根本上解决物业管理中的诸多问题，需要等待国家出台 确立物业管理法律关系基础的建筑物区分所有权的基本法律——《物权法》。建立系统 配套的物业管理法律体系，切实保护物业管理参与箨方的利益，仍须时日。建筑物区分 所有权，在这种特殊的所有权中，标的物是建筑物，但该建筑物各个独立部分效能的发 挥，离不开楼梯、供水、供电、供气等设施设备这些共同部分的共同使用，即该建筑物 中各个具有独立用途和功能的部分，虽然可以成立所有权，但该所有权的行使，是要以 整个建筑物共用部分的用茄权为前提，否则不能成立完全独立的所有权。这种单独所有 与共有以及共同关系成员权的结合，便构成了一种新的所有权类型——建筑物区分所 有权。对建筑物所有权人的共有部分使用权进行立法规制，就是要对建筑物的专有部分 和共有部分忭出明确界定，务所有人按照白己的份额享有权利和承担义务。对丁违反法 律规定和约定的义务者，虑承担排除妨碟、赔偿损火的责任。 建筑物的高层化解决了都市人的捂住问题，提高了城市+地的利朋率，减轻了地价 的负担，同时还能够腾山更多的空间来兴建公共事业。但公寓式建筑物的购买者往往只 关注专有部分的购买，而忽略共用部分的存在，导致人际关系淡漠，对建筑物内的共用 部分建设也漠不关心，一旦产生纠纷，往往难以解决。面对土地由传统性的地盘法演进 为今日的空间法，我们应建立起新的物权观念，借鉴德、日等国的立法经验，制定专门 的建筑物所有权法，既面对现实，又前瞻未来，以顺应世界潮流，满足现代化社会生活 的需要。 虽然区分所有权制度在我国出现的时间不久，但已有文献对此方面的法律问题