华融战略项目报告第二分册外部环境和行业分析.pptVIP

目录 一、报告摘要 二、宏观政策和环境分析 三、房地产开发行业分析 四、物业管理行业分析 五、金融行业分析 六、文化旅游行业分析 七、高科技行业分析 八、多元行业分析 九、问题和回答 外部环境和行业分析概述 外部环境和行业分析的内容包括宏观政策和经济环境分析，行业政策和发展趋势分析，行业吸引力分析。所涉及的行业包括：房地产开发行业、物业管理行业、金融行业、文化旅游行业、高科技行业和多元行业分析。 房地产开发为华融的核心业务。房地产开发行业研究的目的是为了确定华融今后的房地产业务发展方向。 物业管理为华融现有业务。物业管理行业研究的目的是为了确定物业管理在华融发展战略中的定位和相应的业务发展方向。 金融、文化旅游为华融“四业”的组成部分。研究这些行业的目的是为了确定这些行业在华融发展战略中的定位以及可能选择的发展方向。 对于高科技行业的分析主要着眼于华融曾经和现在考虑的宽带产业，判断是否值得华融进入。 多元行业分析是通过扫描中国加入 WTO 后各行业的发展趋势，判断是否有值得华融关注的业务。 新华信土地政策分析认为：随着国家新的土地政策的完善和严格执行，土地价格将高于原来的协议出让价格，长期的土地价格将趋向市场化，理性化，政府不会人为抬高土地价格，以保持市场价格的稳定和房地产市场的稳定 土地供应总量将受到严格的限制 土地供应方式和供应结构将在源头得到有效控制 土地价格比协议转让价格总体水平上升，但长期价格趋向市场化、理性化。招标、拍卖方式出让土地使用权不会人为地抬高地价，政府通过土地供应总量来调控地价。 房地产开发行业竞争将趋向激化，实力决定开发机会 新土地政策对外来经营有利，但对本区域经营有较大的压力 新土地政策对华融短期经营有利，因为华融目前拥有的土地储备有更好的升值潜力 新土地政策对华融在北京以外经营长期有利，可以较低的风险快速进入外地市场 新华信房地产行业分析认为：现在的房地产业正处在一个周期内的快速发展阶段，但开发的发展速度开始超过市场本身的增长速度，风险积累不断增大，不可过分乐观 我国房地产业正处于成长期，产业处于“有限竞争阶段” 房地产开发业的产业特性可以总结为：周期性、关联性、地域性、政策性 我国房地产企业数量多，普遍规模小而竞争能力弱，产业集中度低，房地产业的主要技术已经成熟化，行业进入壁垒低 商品住宅是房地产投资的主要组成部分；办公楼的投资额总体上无明显增长，比例呈下降趋势；商业用房的投资额近年来稳步增长 长远来看，中国居民住宅市场容量巨大，发展前景看好。购买方分析表明，个人消费逐渐成为市场需求的主体，购房目的是为了改善住房条件 中国房地产企业未来发展方向是规模化、品牌化 现阶段我国房地产行业普遍负债较高，行业整体风险较大；部分地区商品房供给出现结构性过剩，商品房空置率开始加大 近年来“圈地运动”愈演愈烈，土地价格不断攀升，房地产相关贷款增加迅猛，政府已经表示“关注” 新华信北京写字楼市场分析认为：北京写字楼市场供给总量充足，需求增速减缓，地域之争加剧，风险逐步加大 通过对北京市场8大商圈，199座写字楼的统计发现：甲级写字楼市场竞争激烈，CBD一圈独大，顶级写字楼市场分化严重，乙级写字楼发展缓慢 北京写字楼市场的供应量在2007年之前将继续保持强劲的供应量 中资机构、大型企业集团和部分跨国公司将成为北京写字楼的主要需求者，原有的客户群体将出现一定的分化 金融街产品的市场定位建议：加大甲级写字楼大客户竞争力，完善商圈配套设施，提高商圈档次，拓展市场占有率 根据新华信对北京写字楼市场未来供需关系的三种预测：建议华融在这一市场应该采取谨慎和稳健的发展策略，规避风险和回笼现金将是首位 新华信北京住宅市场分析认为：对华融在住宅市场的建议是主要定位中低档“市民花园住宅”，实现统一规划投资、统一找地设计、统一营销策划、统一宣传品牌、统一管理 城市人口的增加和改善住房条件的要求，使得北京住宅市场总需求量不断增长，大规模的需求刺激越来越多的房地产商进入北京市的住宅市场 统计表明，伴随着供给的增加和价格的不断上扬，北京住宅市场供给的增长已经开始超过销售增长，住宅的空置率有所上升 支付能力与住宅价格的矛盾，使得北京普通居民对住房的承受能力减弱，住宅从必需品变成奢侈品：北京住宅5000元以上的需求量占总需求13%，但5000元以上的供给量占总供给的75%。价格层次分布与实际需求的不对称，使得北京住宅供需极不平衡，需求与供给出现20比80的矛盾 从需求的角度讲，中低档住房将继续保持大的份额，其中4000元左右的住宅由于市场和政策面的缘故，可能将会成为未来住宅市场的主流品种 高档住宅由于北京独特的背景，将继续延续其独特的市场魅力，但品牌和实力的争夺将更加激烈，这一市场将有可能被一些有实力的国内外开发商所垄断 新华信物业管理行