基于物业服务企业安全保障义务的研究.pdfVIP

摘要 摘要 二十世纪九十年代，物业管理作为一种新兴行业在我国内地迅速兴起，近年 来己初步形成了企业化经营和专业化管理的运行机制，物业服务企业与小区居民 的关系也越来越密切。与此同时，关于物业管理纠纷案件的数量也显著增多，尤 其是因为物业服务企业未合理履行安全保障义务而造成业主或其他相关人员人 身、财产损失的案件尤为引人关注。由于这类案件欠缺明确的法律法规，物业管 理中安保责任的归责原则、承担方式、赔偿标准等在理论界和司法实践中都存在 争议。在这种情况下，加强对物业管理中的安保责任相关问题的研究和探讨显得 十分必要。 本文除引言与结语外，共有四部分构成。第一部分论述了物业管理中安全保 障义务的概念、法理基础和来源。所谓物业服务企业承担的安全保障义务是指物 业服务企业依照法律或者物业服务合同约定，在物业管理服务区域内履行保障业 主和有正当理由进入其管理范围的非业主人身、财产安全的义务。法理基础主要 归纳了五种，即危险控制理论、获利理论、合理期待理论、企业社会责任理论和 节约社会成本理论，同时对安保义务的三种主要来源：法律法规、合同规定及先 前行为做了简单介绍。 本文第二部分主要论述了物业服务企业安全保障义务的内容和范围。物业服 务企业安全保障义务的内容主要分所管辖居民区的设施设备和其所进行的管理 活动两部分，其中管理活动主要包括制度建设、服务管理以及防范和制止第三人 对业主的侵权三方面；而物业服务企业安全保障义务的范围主要包括主体、对象、 空间和时间四个方面，物业服务企业作为安保义务的主体保护的对象应当扩大到 所有有正当理由进入小区的非业主而不应以签订物业管理合同为前提；空间上主 要指整个小区封闭范围之内，特殊情况下也可扩大到小区外；时间为24小时全天。 本文第三部分是重点，论述了第三人侵害业主时物业服务企业的民事责任。 因为当物业服务企业以作为形式侵害业主权益时所承担的应当是直接责任，责任 明晰，没有争议，因此这部分主要介绍的是理论界争议较多的间接责任，主要包 含了责任的构成要件、归责原则、责任形态、免责事由及赔偿方式五方面。其中 归责原则我支持过错推定的观点，责任形态为补充责任，并将在正文中重点论述。 本文第四部分主要提出了自己对物业服务企业在承担责任时需要完善的三 点建议，一是明确归责原则，二是明确责任标准；三是赔偿精神损失，均是个人 愚见，只希望能抛砖引玉，对促进我国法律在物业服务企业安保义务方面的发展 尽自己的一份绵薄之力。 关键词：物业服务企业，安全保障义务，法理基础，归责原则，补充责任 Abstract Abstract Sincetheninetiesofthe last asan century,propertymanagement emerging hasbeen in industry themainlandofChina．In rising recent has rapidly years，it formedan mechanismof operating enterprise and managementprofessional services managementpreliminary．The businessand in