南京市城市土地价格空间分布特征分析.pdfVIP

南京市城市土地价格空间分布特征分析 1,2 1* 高金龙 ，陈江龙 （1.中国科学院南京地理与湖泊研究所，南京 210008 ；2. 中国科学院研究生院，北京 100049 ） 摘要：城市土地供给是城市扩张的重要支撑，分析城市不同类型的土地价格空间分布特征对于城 市土地的合理开发具有重要意义，也已成为学者们研究城市扩张过程的重要视角。采用传统统计 学与地统计学方法，以住宅、工业、商服三种不同土地利用类型的出让价格为样本，分析了南京 市 2001-2010 年土地交易价格的统计特征及空间分布特征。结果表明，土地用途不同，其出让价 格的空间分布特征也不同。商业地价对商服繁华度要求较高，高值区集聚在市中心，以新街口、 夫子庙等商贸商务区为中心，向外围价格逐渐降低，为典型的单中心布局模式；住宅地价对环境 质量要求较高，高值区相对商业地价集聚度有所下降，并呈现出由市中心向外迁移的趋势，圈层 布局态势明显；工业地价由于有较高的对外交通条件要求，及环境成本约束和政策导向，除部分 对基础设施等条件要求较高的高新技术等工业生产活动外，大多布局在远离市中心，区位条件良 好的沿江产业园区及工业区内，呈现多中心发展格局。 关 键 词：城市土地价格；空间分布；半方差；空间差值；南京市 1 引 言 随着城市化进程的推进和我国土地市场的日益完善，城市土地扩张越来越成为城市规划 学、地理学、以及土地科学研究的热点问题[1-2] 。城市土地扩张必须以城市土地供给为基础， 然而由于西方发达国家以土地私有制为主，缺少完整权威的土地供给数据，所以其研究大多 [3-4] [5] 集中在城市土地价格的影响因素 及小范围内价格空间格局的研究 ；而我国特殊的土地 公有制度，为从土地供给视角研究城市扩张及城市土地价格变化特征提供了良好支撑。近年 来，国内学者对于城市土地价格的研究取得不少成果[6]，但与国外类似多数研究也主要集中 在城市地价影响因素[7-9]、基准地价评估[10-11]、地价监测点配置[12]，以及新方法探索[13-17]等 [18] 方面。有学者认为，对于地价空间分布特征研究是土地区位理论与地租地价理论的有机结合 。 因此，国外此方面的理论研究最早可追溯到杜能的农业区位论、克氏中心地理论、韦伯的工 基金项目：中国科学院知识创新工程重要方向项目（KZCX2-YW-339 ）；国家自然科学基金 ） 作者简介：高金龙(1988.11-)，男，山东无棣人，硕士研究生，主要研究方向为土地利用与区域发展。 E-mail:gaojinlong1937@163.com. *通讯作者：陈江龙 E-mail:jlchen@ 业区位论，以及廖什的市场区位论等经典的区位理论；而在地价空间分布的实证研究方面， 以阿隆索的竞租模型最为经典，他在研究中率先引入区位边际均衡和区位边际收益等空间经 济学理论，提出竞标地租观点；之后，伯吉斯的同心圆模式，霍伊特的扇形模式，哈里斯和 乌尔曼的多核心模式也可以看做是土地价格在空间分布差异研究的雏形；而国内关于城市土 地价格空间分布特征的研究主要有两个特征：一是地价样点数据跨时间尺度较小，易受特殊 经济或政策的影响，不能客观反应城市土地价格的真实特征[8,19-20] ；二是选取的土地利用类 型有限，对城市整体的发展布局解释力不够[21-26] 。所以，对我国主要城市长时间尺度的综合 土地利用类型出让价格的研究就具有了重要的学术与现实意义。 统计学方法作为一种空间分析方法，已广泛用于研究在空间分布上既有结构性又有随机 性的自然现象[27] 。地统计学在我国的应用最早开始于 1977 年，侯景儒教授等首先将地统计 学方法引入到采矿、地质学领域[28] ；到 20 世纪 80 年代后期，地统计学分析方法开始引入 地理学研究领域，并出现了相应的研究成果[29] ；