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当前市场形势下的房企应对策略 刘卫卫 2011年在楼市调控层层加码的背景下，上市房企的“中考”成绩单备受关注。伴随着限购限贷等一系列房地产调控，大部分企业项目销售遇阻，但是部分房企及时调整了销售策略，如推售价低的首置首改产品、SOHO公寓、商铺等，换取了上半年较好的销售业绩。截至9月，沪深两市房企中报披露完毕，房地产行业总体发展仍然向好，但业绩分化迹象愈加明显，上市房企喜忧参半。以万科、恒大、保利为代表的地产龙头业绩逆势大增，而中小房企业绩大幅下滑，资金链趋紧。 一、上市房企半年业绩分化加剧，但现房存货压力并不大 截至9月，已公布的沪深106家上市房企2011年上半年共实现营业总收入1282.48亿元，较去年同期增长8.81%；实现净利润203.2亿元，较去年同期增长21.8%；总存货则从2010年中期的6953亿元上涨至2011年中期的9640亿元，增幅为38.4%。尽管106家上市公司总存货压力较去年同期增幅近四成，但存货主要是正在开发建设中的项目，现房存货占比反而下降，真正意义上的销售存货压力不大。 第一，上半年房企销售业绩分化加剧，强者愈强、优胜劣汰在本轮限购限贷的调控中进一步显现。虽然106家房企的整体利润出现了近两成的增长，但在楼市调控政策的持续打压下，上市房企中利润下滑者超过30家，占已披露半年报房企总数的3成，甚至有6家出现亏损，这在以往房企业绩中鲜见。回顾房地产行业发展历程，发现部分房地产企业是在严厉调控下愈调愈大的。尤其是经历过98年、08年金融危机的开发企业，或许已千锤百炼，能够迅速适应调控，在历次调控中能够存活并且壮大。而反应过慢的房企则有可能面临规模萎缩、转行、甚至被并购、被迫退出的危险。 表1：2011年沪深上市房企利润排名前十 公司简称 营业收入 （单位：亿元） 利润总额 （单位：亿元） 资产负债率(%) 万科Ａ 199.89 44.52 61.59 保利地产 151.91 39.57 63.61 招商地产 80.91 24.06 50.35 金融街 46.17 17.00 62.21 华侨城Ａ 58.69 14.87 49.01 陆家嘴 26.6 12.13 51.87 北京城建 193.72 9.44 54.15 荣盛发展 39.88 8.25 74.01 金地集团 51.60 7.85 66.15 世茂股份 33.19 7.23 62.25 来源：各上市公司2011年半年报 表2：2011年沪深上市房企利润排名后十 公司简称 营业收入 （单位：亿元） 利润总额 （单位：亿元） 资产负债率(%) 津滨发展 6.96 -0.63 72.05 泛海建设 3.85 -0.27 65.82 ST中房 0.03 -0.14 52.38 绿景地产 0.48 -0.12 70.53 国兴地产 0.01 -0.05 500.1 中茵股份 0.82 -0.01 61.18 宜华地产 0.94 0.039 31.97 重庆实业 0.36 0.08 12.71 南国置业 0.6 0.09 47.51 多伦股份 0.10 0.10 35.36 来源：各上市公司2011年半年报 第二，存货总规模上升，但现房存货压力不升反降。以已公布半年报的招万金三大房企存货分析入手，三家企业存货中储备土地达648.02亿元，较去年同期710.87亿元略微下降，占总存货的比重为25%，较去年同期的37%下降显著。存货量主要集中在在建待售的项目上，都显著增加。真正意义上的现房存货规模下降，占比下降，可见实质上各房企现房存货压力不大。 表3：三大房企2010年及2011年年中存货量对比 单位：亿元 2010年年中 2011年年中 总存货 现房存货 及占比 在建存货 未开发存货 总存货 现房存货 及占比 在建 存货 未开发存货 万科 1119 53 4.74% 554 511 1714 48 2.80% 1114 552 金地 454 33 7.27% 331 90 606 24 3.96% 516 66 招商 342 26 7.60% 205 110 448 27 6.03% 390 30 总计 1914 112 5.85% 1090 711 2767 99 3.58% 2020 648 来源：各上市公司2011年半年报 从企业的存货结构中也可以看出，今年以来行业领先的房企普遍采取相对减缓拿地、推迟新开工时间、延长在建周期、短周期快速销售回笼资金的策略来应对系列调控措施。在调控趋势不改的大背景下，今后这种策略仍将继续；并且只有准确把握住了行业间歇的机遇期，才能在纷繁复杂的调控局势下，赢得先手，更上一层。 二、主要重点城市楼市成交低迷，尤其是“金九”褪色，“银十”也不容乐观 受持续调