浅论物业管理合同的主体定位——以业主威远会的法律地位为视角.pdf

摘要 业主或者开发商委托和选聘物业管理企业代为实施物业管理，已 经成了当今物业管理的主流方式。这种委托型的物业管理，就是按照 物业管理合同的约定来进行的。在当今的物业管理实践中，前期物业 管理合同的双方当事人基本明确，即开发商与其委托的物业管理企业。 而业主自治组织成立后签订的委托型物业管理合同，其一方当事 人是物业管理企业，另一方应当是业主。业主委员会作为业主的代表， 其代为签约后，合以及同的权利义务合同履行的法律后果由业主承 担。业主委员会代表业主与物业管理企业签约的行为，并不意味着业 主委员取得了合同当事人的地位，这种缔约权和合同权利存在着本质 的区别。业主委员会的缔约行为，其法律意义在于它证实了业主委员 会在物业管理范围内具有民事主体地位，可以代表业主对外实施有关 物业管理的法律行为。在物业管理企业违约或者侵权时，业主作为合 同当事人，可以单独起诉对方。而业主委员会在物业管理范围内也具 有诉讼主体地位，在业主未起诉或者在业主授权后可以提起诉讼。最 后，业主委员会作为全体业主的代表，有权监督物业管理企业的服务 行为；而业主对于业主委员会的代表行为，也需要进行监督。这样才 能在合同履行中协调相关主体的职能。 关键词：物业管理合同