房地产项目开发全流程图FSAFAEAF.xls

Sheet3 Sheet2 Sheet1 发展中心、研发部 现金流测算 寻找合作资金 区域宏微观市场研究 项目招商版盈利能力分析 发展中心、运营部 明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段） 财务中心：制定项目财务数据 财务中心 合作伙伴确定 财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报 财务中心、集团资管部 合作方案确定 财务中心、集团资管部 合作细节确定 引资（商业计划书） 签署战略合作协议 财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报 综合管理部：协议盖章，存档 财务中心、集团资管部、综合管理部 合作实施（实施阶段） 合作公司成立及相关手续办理 财务中心、集团资管部：协助办理股权、增资等相关财务问题。 综合管理部：工商局办理公司注册 财务中心、集团资管部、综合管理部 投标、摘牌 项目方案确定 投经济标 确定土地上限 拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术 挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 交纳政府净收益，契税，交易费 法务　财务部 发展部：提供土地出让合同 出让金、交易费交费证明 开发部 企业投资项目备案 办理房地产开发资质预审表 委托工程咨询资格机构编制申请报告 研发：协助提供相关项目资料 开发部 研发 原地上物土地证登报声明（原有土地证作废） 发展部 土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费） 发展部 土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 开发部 发展中心 开发部 交费证明 缴纳土地费用 发展部 1：500现状地形图3份（反楼座） 开发部 详规 研发：委托设计详规 发展部 地籍图4份（薄膜图） 土地登记申请书 申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 综管：提供相关证明资料 规划设计阶段 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等 研发部 3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分） 商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向 商业策划部市场组 4、同期操作商业地产项目调查（商业部分） 商业策划部市场组 商业招商部 项目定位 通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量 商业策划部 运营：逐步细化成本测算及利润率分析 财务：现金流测算 研发部 运营部 财务部 开发计划 销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。 商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议 工程：根据工程情况排定工期 研发 销售 工程 商业 项目考核指标初定 运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求 销管 运营 资金流 财务 销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见 研发 销售 明确设计院选择标准 制定设计组织计划 方案与设计院选择与合同签订 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订 运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。 商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合研发完成相关设计 工程：参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见 研发 工程 运营 商业 规划方案结合成本测算的研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。 研发 运营 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 修建性详规成果 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府） 开发部 【2011房地产管理资料】房地产项目开发流程 研发部 建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定 各部门共同商讨成本指标，逐步深化。 研发 运营 彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府） 研发部：负责提供图纸 建筑方案报建图 指标确认阶段 项目成本指标确定 项目考核指标确定 年度考核指标调整 运营 施工图设计组织 施工图设计院的选择与合同签定 运营：配合研发进行设计招投标 工程管理：对结构方案、设备选型进行评估 法务：合同的审核 研发 运营 工程管理部 法务 制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定） 按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标 研发 运营 结构方案及设备选型研讨及确定 运营：针对不同结构方案进行经济测算，方案优选 工程：参与结构方案及设备选型研讨 研发 工程 运营 地质勘察报告 组织现场勘察，并提供地质勘察报