年世联地产-国内外著名工业园区开发_158P.ppt

* 工业办公物业特点 用地性质为工业用地，工业用地楼宇是属于商品房，可自由买卖、转让，与商务用地楼宇没有区别； 未来工业用地升级功能用途将普遍存在，并在一线城市形成主流； 深圳市区内存在大量的工业性用地储备，据不完全统计，深圳关内工业用地面积储备量为45.36 万平米。并且均会升级改造为办公等非生产性用途的物业。可见，工业用地的蓬勃发展是未来深圳城市发展的趋势之一，亦是城市产业升级改造的必由之路。 优惠措施能降低企业运营成本，促使更多企业入住 节省水电费： 商业用地收费标准为1.0064 元/KW · h,工业用地收费标准0.88271 元/KW · h * 深圳典型工业办公物业案例 项目 产品类型 项目备注 项目图片 香年广场 商务写字楼 1、该宗地土地用途为“工业用地”AB栋50年产权，CD 栋35 年产权。 2、工业用地，在拉闸限电，水电收费实行工业标准。 泰然金谷系列 商务写字楼 1、土地用途为工业用地，土地使用年限为50 年； 天安龙岗数码新城 商务写字楼 1、该宗地土地用途为工业厂房，土地使用年限为50 年； 2、建立成为创新科技产业，创意产业，金融服务业，专业服务机构典型聚集的科技园区。 智慧广场 商务写字楼 1、土地用途为工业用地，土地使用年限为50 年； 2、工业用地，在拉闸限电，水电收费实行工业标准。 * 此类转型模式无明晰的法定程序规定，是现阶段正在盛行的一种房产开发模式 2006年12月11日，依据深地和字（1996）3002号《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议（三），将 T405-0037（智慧广场地块），将自用型高新技术工业用地转为一般工业用地，性质转化为商品房，并按照办公市场商品房的标注补交地价 第一步 第二步 2009年补交T405-0037（智慧广场地块）土地使用年限地价，将土地使用年限调整为50年，地价按照最新时间2009年9月1日补交 第三步 2004年6月7日，依据深地和字（1996）3002号《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议（一），将宗地号T405-0010地块划分为T405-0037（智慧广场地块）和T405-0038（住宅地块），用地性质为高新技术工业用地（自用），性质为非商品房 基本操作步骤（以智慧广场为例） * 三种工业园区转型升级模式对比分析 模式 优点 限制条件 备注 “城市更新”模式 物业可完全市场化操作 1、城市更新单元必须达1万平米以上的连续区域 2、修改法定图则 3、完全按办公商品房补交地价 1、修改法定图则程序繁杂，难度较大 2、需补交高额的地价，经济代价大 “工业区升级改造”模式 物业最高只能50%进入市场 1、工业区改造的规模必须达到10万平米以上 2、可售物业不能超过50% 1、有些项目占地较小，规模不够，不符合申请改造条件 “商务办公”模式 物业可完全销售 1、对企业公关能力要求极高 1、无明晰的法定程序 2、产业园向产业城市发展研究 * [关键字]： 产业园、产业城市 [案例简介]： 分析案例由产业园向产业城市的发展历程，总结从产业园向产业城市发展的过程 * 索非亚·安蒂波里斯 台湾·新竹 深圳·蛇口 * 索非亚安蒂波里斯概况 索非亚坐落在蓝色科特迪瓦-法国海滨--北线上，占地5750英亩（2300公顷），比邻地中海，阿尔卑斯山，拥有良好的自然环境，科技城中2/3绿化可供原野慢跑、远足、网球、高尔夫球、空气清新园区所在的阿尔卑斯-滨海省多年来一直靠旅游业为生，经济活动单一，园区的建立改变了这种状况 . 索菲亚安蒂科技城被视为是世界上最负盛名的志愿综合经济发展的参考，与１９７２年由P. Laffitte议员开始创建． 现在1300家公司进驻索菲亚安蒂雇用约2.7万人来自70不同国家，为当地间接创造18000工作岗位。 整个蓝色海滨地区是拥有人口150万的产业带，其中12为国际人口，每年拥有850万旅游人次 目前,信息技术企业占企业总数的50%，提供了就业岗位的25%; 服务公司为30%,提供了50%以上的就业机会; 高等教育训练和研究工作占12%和5%的就业机会; 生命科学与化学占9%提供了4%的岗位。 * 索非亚科技城发展历程悠久，从最初的高科技孤岛逐步发展为高科技城市，并且带动区域发展成为高科技阳光产业带 阶段一 高技术孤岛 阶段二 国际化科技技术园 阶段三 国际科学技术城 阶段四 “阳光”产业带 60-72年，小规模科技园的创立，初始占地125公顷， IBM和得克萨斯机械研发机构入驻，尼斯大学及其他三所法律、经济、艺术大学的建立 73-86年，成立SYMIVAL商会，用于在国际市场发展和推销索非亚科技城。成立索非亚基金会负责科学园内环境和文化的融合建设。成立企业联合组织，进行园区基础设施建设。法航世界预