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现代经济信息 浅析如何做好房地产开发的风险管理 鲍雄亮 杭州兴耀控股集团有限公司 摘要：房地产开发项目有着周期长、风险大、收益大的特点，对于企业来说，要想在激烈的市场竞争中获得不败地位，就需要针对不 同的风险作出分析，并制定对应的措施。如何最大程度的规避房地产项目的风险，这是追求利润最大化必须解决的一个前提。在实际房地 产项目的操作过程中，应该根据实际情况，合理的优化各种风险管理措施，提前发现风险、尽量规避风险、妥善处理风险，将因为风险而 造成的损失降到最低。 关键词：房地产开发；风险类型；问题；措施 中图分类号：TU712 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00152-01 房地产项目开发的风险在于开发商在项目开发后的结果与预期收 动去承担未来的风险，具体措施有自我保险、专属保险等。无意识的 益的差别，目前在新时期市场经济条件下，我国房地产开发企业面临 风险自留是开发商对损失的发生存在侥幸心理或对损失估计不足而暴 的风险有很多种，而如何做好风险防范，对于一个企业的生存发展来 露于风险中，是被动的风险自留，需要通过风险应急准备金来应对。 说十分重要，以下将展开详细探讨。 5.风险利用。风险利用是在开发项目的过程中通过利用风险来为企 一、房地产开发存在的风险类型和风险产生的原因 业赢取利益的方式。一般是开发商利用现实存在的风险，通过风险管理 1.环境风险。环境因素的影响包括自然灾害，政策的不稳定性。 技术化险为利。 在自然灾害方面，由于自然因素的不确定性，如地震、风暴等因素都 三、房地产开发风险管理应注意的问题 会对房地产项目造成破坏，使得投资商必须承受经济损失。同时因为 1.重视可行性研究。重视可行性是房地产开发者通过科学的评级 国家的国民经济的调控和相应的政治经济政策法律调整会给房地产投 分析，明确房地产项目的具体风险系数，它是房地产开发项目前期活 资带来无形的损失。国家制定土地政策、金融政策、税收政策的变化 动中不可缺少的阶段。评价房地产开发项目是否具有可行性，开发商 对投资商对项目的成本投资造成波动和不确定性。 要研究宏观经济发展形式，在国家相关法律、政策等条例的许可范围 2.技术风险。科学技术的进步、建设材料、技术结构的变动给房 内，根据当地房地产市场的供求需要，预测开发项目的成本、需求 地产项目投资带来的投资风险为技术风险。例如科学技术的进步导致 量、售价等，从而确定出计划投资项目的类型、规模、销售渠道。由 建筑材料、施工技术、建筑风格在不断的更新换代，而跟不上时代发 于未来具有很多不确定因素，因此可行性研究阶段也是蕴藏风险最多 展要求的项目投资投资成本高，项目进展效率低下，而且适用性不符 的阶段。 合要求，从而迫使投资商投入新的资金对项目进行改造。 2.选择最佳开发区位。选择最佳的开发区为对于房地产企业来说有 3.决策和管理风险。决策和管理风险包括运营风险、市场环境调 着至关重要的作用，它关系到房地产项目成功与否，通常从这几个方面 查和预测的风险、技术设计风险、项目策划风险、财务风险和高层战 进行最佳开发区位的选择：项目所处的具体地理位置；项目所在地的交 略风险，决策和管理风险对一个项目的成败起关键性作用。产生这些 通、商贸状况及水电通达情况；项目所处区域未来的发展情况等。 风险的主要原因有以下几个方面：(1)位置的不可移动性；(2)资金投入 3.推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设。房地产企业要 大，投资规模大；(3)开发周期长；(4)经济水平的制约作用；(5)市场不 用科学、严格、规范的标准要求自己，通过加强风险知识的系统培 充分性。房地产位置的固定性，地区经济水平的限制作用，导致经济 训，强化员工风险管理意识，加强对现行法规和企业制度的学习，提 对房产的消费起到制约作用，开发周期长，资金的投入量大，这些一 高从业人员对“违法、违规”行为的识别能力，能有效减少职工由于