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嘎什根商贸小区营销建议报告 一：产品分析 项目：项目定位为镇赉县下辖嘎什根乡及周边50公里内唯一商住综合体，整个项目呈三角形，风水布局财不外露，商业项目定位为商贸园，集合本区域内特产，流行服饰，超市，建材等消费品批发零售为主要功能业态，满足周边无集中商业空缺，同时带给本项目居民一站式“出则繁华，入则宁静”丰富配套生活功能。 住宅：产品均为一梯两户，两室两厅产品，面积区间由75到105平方米，户型方正，南北通透，布局合理，无任何浪费面积，动静分区明确，采光通风优异且数量有限。 商业：商业主要业态为消费品批发零售及生活配套完善设施，商业面对周边所有商户及要经营业户进行不同业态进行招租出售，多形式多方面保障客户投资自营回报率。商业以出售形式为主，针对已购商铺业主本人意愿出租为辅，同时物业会对不同业态进行招租，以尽量满足商铺本区域唯一性，特色性即保障客户投资回报价值又保障租户营业收益价值。 二：客户群分析 以目前白城下属镇赉县嘎什根乡经济发展及房地产开发进程分析，嘎什根商贸小区项目主要面对客户群体为本乡及周边乡镇居民，镇赉县居民，乡镇居民特点是亲友聚堆，不习惯迁徙，投资眼光略短，抵抗非传统投资模式，对自己不熟悉事物排斥或难以接受，投资观念不成熟。更易造成一人排斥皆排斥的群体连带。面对此类客户群，首先需要从建立良好信誉开始，前期不能让客户以任何借口排斥我们的产品，信誉观念占全局20%，望开放商这边从各个渠道，各个部门，各个人员形象建立良好的人际关系及公共关系，然后最主要的就是此类客户对投资保障这一问题的认识，我们要选择一种给予客户百分之百不亏本且稳赚的投资模式（此投资模式下文进行详解）。此模式占全局50%,余下30%为软性服务及售后服务，体现在营销及物业两方面所带给客户的服务手段及服务观念，各个开发商在进驻新城市之后，最易犯的错误就是过高估计自己的产品，过低估计客户的购买能力，不挖掘市场，而等待市场来带动项目，（我在松原操盘过一个项目，这个项目就是因为前期的营销策略基本没有，产品在市场无任何优势，完全依靠市场带动销售，造成后续接过这个项目已经成为鸡肋） 三：推广方式 针对目标客户群，宣传模式建议选择传统直接的宣传手段。 1：短信：第一次群发，以镇赉县下属包括嘎什根乡及周边乡镇进行群发，时间段为开盘前期，最好是节日祝福短信或项目开工或项目进展内容，不体现销售方面说辞。第二次群发，以镇赉县下属包括嘎什根乡及周边乡镇进行群发，时间段为临近开盘，释放开盘日期，优惠等项目主要销售内容及产品信息，两次群发短信客户群必须一致。第三次短信群发，根据来访量，成交量，选择第三次群发是否继续，如有需要，可继续，客户群可扩大范围。短信价格目前市场价应该在4分左右。 2：DM宣传：DM内容以住宅优异户型，住宅周边多功能配套，商业投资模式，商业定位组成，定点集中发放，地点选择重心放在人流量密集的广场，娱乐场所，市场等有可能人流相对集中的地方，集中发放选择商业户，商业户集中地，政府职能部门发放。DM优势在于最直接给到客户产品信息，是房地产宣传多数选择的方式，也是最有效的方式，但也是弊端最大的方式，在做DM发放时建议专人跟踪，必须保证DM每一张都能发送到人手上，否则效果大减或几乎没有。150g-200g白卡，价格在0.2元左右。制作数量根据当地居民数量决定，还要留一部分放在销售中心及可能在其它宣传方式中使用。 3：公交车内饰广告：对于乡镇来讲，公交车为主要出行手段，可根据价位，线路，选择做公交车内坐垫套或者扶手吊牌的内饰，此类广告受众性强，但影响成交量比例小，起到宣传作用，品牌推广作用。此类广告根据地区地域价格受影响较大，坐垫套成本为我们出制作费，投放需要资金较少。 4： 路牌：城市主干道，人流集中地，大型或大量路牌选择，建议定期更换版面内容，不能出现路牌破损或老旧现象。此类广告重在告知客户我们产品持续热销，没有间断。 5：最有效宣传模式：老带新，也是销售方式，根据本地客户群特点，决定了圈子小，一知百知的客户类型，针对老带新必须拿出大力度的折扣或其它优惠方式，建议开发商在这一点上着重考虑，老带新最有效且成本最高。一般会以赠送物业费或代金卷形式出现，考虑到乡镇无集中大规模商业，建议可以现金形式出现，但要严控，以防销售环节出现漏洞。 四：投资保障 以下纯属个人建议，望开发商领导仔细斟酌 面对乡镇客户群体，保障投资人购买商品房回报价值，肯定会成为主导销售情况的最重要部分，乡镇居民特点在于不了解投资产品，银行，金融证劵等其他资本主义市场投资产品，乡镇居民最大的购买障碍就是我投资50万，能不能在我想卖掉需要用钱时能不能收回这50万，那我们就让他变成能。 第一步，回购，回购年限建议为10年，客户购买商铺后与开发商签订回购协议，10年后，开发商将以客户购买价格回购商铺，免费给客户用