北方区中海地产项目研究报告_1668164161.doc

PAGE 1 PAGE 1 一．项目概况 （一）项目位置 本项目位于沈阳市一环以内，西临塔湾街（一环路），东临天山路，北临昆山西路，南临火车轨道，隶属于皇姑区管辖范围，地理位置优越。 注：皇姑区在本宗地内（沿塔湾街和昆山西路），规划了沈阳市装备制造业总部和软件外包产业基地，由政府协调招商。 （二）宗地现状 本宗地为模拟净地出让，目前地上物为沈阳机车车辆有限责任公司，包含车辆厂厂区，少量职工宿舍（平房）；该厂已经开始搬迁，预计整体搬迁于2010年2月完成。 （三）规划指标 宗地面积：716100平方米； 容 积 率：3.0； 商业比例：≤35%； 建筑密度：不大于35% 绿地率：不小于30% （四）周边环境 交通环境 宗地西临塔湾街、北临昆山西，南临北一路，各路段均为沈阳市最主要的交通干道，交通十分便利。北一路连接东西快速干道，横贯铁西区、和平区、沈河区和大东区，经由昆山西路至北行商圈约3公里，至太原街约3.5公里，至沈阳北站约4公里，至沈阳市政府约5.8公里，至中街约7.5公里。 商业配套 宗地西北侧紧临家乐福超市，生活配套完善。项目距沈阳四大商圈中的北行商圈约3公里，太原街商圈约3.5公里。北行商圈包含千盛百货、北京华联、北行商场、地一大道（东北首席大型地下商城）等商业项目；太原街商圈包含新世界百货、中兴大厦、商贸饭店等商业项目。另外，项目至沈阳市最大的朝鲜族聚集地—西塔商圈约2.5公里，至北站商圈约4公里。 教育配套 皇姑区是沈阳市科教文化大区，宗地东侧紧临沈阳市重点中学—沈阳市二十一中，以及皇姑区重点小学—昆山二校，项目距沈阳市重点小学—珠江五校和辽宁省重点学府—辽宁大学仅2公里。 医疗配套 该项目医疗配套十分完善，宗地周边3公里范围内有沈阳市第四医院、国医肿瘤科研所、皇姑区第五医院、皇姑区红十字医院等大型医疗机构。 人文环境 本项目距有沈阳玉环之称的北运河约300米，距沈阳市重要休闲广场—百鸟公园约2公里，至沈阳市最大的市内公园—北陵公园约4公里。 北运河 百鸟公园 （五）项目概况小结 1、土地稀缺性显著 本宗地位于一环以内，地理位置优越，周边配套成熟，属于城市核心区域紧缺的住宅开发用地。 2、配套设施完善 该区域发展成熟，步行三分钟便可抵达家乐福超市；本宗地至北行商圈、太原街商圈和西塔商圈均在3.5公里范围内，商业配套十分完善。 3、教育氛围浓厚 皇姑区是沈阳市科教大区，项目周边有市重点中学——二十一中和市重点小学——珠江五校，另外还有昆山二校、市116中学、辽宁大学等重点院校。 4、目标客户群范围较广 该宗地位于沈阳一环以内的核心区域，通过东西快速干道联通了铁西区、和平区、沈河区和大东区，辐射范围较广。主要客群为皇姑区、和平区及市政府区域的企事业单位员工、机关公务员、私营业主及高级白领。 5、不利因素：项目南侧为进出北站铁轨 ，对后期产品质素影响较大，项目东侧天山路狭窄，通行不畅。 二．市场环境分析 （一）宏观经济依旧保持高速增长 2009年，沈阳市宏观经济运行依然保持较快发展势头，前三季度沈阳市GDP总额达到3158亿元，同比增长14.1%；固定资产投资额2757亿元，同比增长29.1%；人均可支配收入9152元，同比增长11.4%；地方财政收入222.1亿元，同比增长15.8%；规模以上工业增加值1695亿元，同比增长19.1%。伴随沈阳市城市综合实力增强，居民收入大幅度提高，将对沈阳房地产市场起到良好的促进作用。 （二）房地产市场运行态势分析 1、房地产开发建设依旧保持增长 数据来源：沈阳市房地产研究所 2009年1-9月，沈阳市房地产开发投资完成1542.4亿元，同比增长20.3%；其中，住宅投资完成709亿元，同比增长12.5%。 数据来源：沈阳市房地产研究所 2009年1-9月，沈阳市商品房施工面积5423.6万平方米，同比增长22.4%。 数据来源：沈阳市房地产研究所 2009年1-9月，沈阳市商品房新开工面积1805万平方米，同比增长0.3%；其中商品住宅新开工面积1435万平方米，同比下降5.4%。 数据来源：沈阳市房地产研究所 2009年1-9月，沈阳市商品房竣工面积999万平方米，同比下降6.2%；其中商品住宅竣工面积754万平方米，同比下降8.3%。 2、商品房及商品住宅新增供应量有所下降 数据来源：沈阳市房地产研究所 2009年1-9月，沈阳市商品房新增供应面积980万平方米，同比下降27.1%；商品住宅新增供应面积803万平方米，同比下降23.88%。 3、商品房及商品住宅销售量与销售均价呈平稳增长态势 数据来源：沈阳市房地产研究所 2009年1-9月，沈阳市商品房销售面积10