市场比较法(一)土地估价师理论与方法.docVIP

第三章 市场比较法 二、本章知识汇总： （十）、收益还原法的特点与适用范围 1．收益还原法的特点：收益还原法是以地租理论和生产要素分配理论为理论依据。土地、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应由各要素分配。归属于土地的收益应是地租和利用土地资产带来的收益。它可以采取从总收益中扣除其他生产要素产生的收益后求得，然后，将土地的收益以一定的还原率还原，即为土地的价格。收益还原法估价结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度，所以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键。 2．收益还原法的适用范围：收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。例如，租赁用房地产或企业用房地产的估价均可采用此法。收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，而对于没有收益的不动产的估价，例如机关、学校、公园等公益用地的估价则大多不适用。同时，由于收益还原法主要适用于有收益或潜在收益的土地或房地产，注意：而关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化的影响，确定它也是一件困难的事。这是收益还原法的一个缺点。 （十一）、06年试题讲析 1．综合还原利率r、土地还原利率r1，和建筑物还原利率r2的关系为(选项中L为土地价格，B为建筑物价格)( D )。 A．r=r1+r2