2010年房产估价师理论与方法考前练习.docVIP

2010年房产估价师理论与方法考前练习（1） 1、 下列权利中，不属于土地使用权的是（　）。 A．建设用地使用权 B．宅基地使用权 C．土地承包经营权 D．地役权 标准答案：d 2、 某宗土地面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行、经济合理的是（　）。 A．建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为5000㎡ B．建筑物地面一层建筑面积为1400㎡，总建筑面积为5000㎡ C．建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为5500㎡ D．建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为2500㎡ 标准答案：c 解析：建筑密度＝建筑基底总面积/建筑用地面积 建筑基底总面积＝30%×2000＝600㎡ 容积率＝总建筑面积/建筑用地面积 总建筑面积＝3×2000＝6000㎡ 3、 某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000㎡的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（　）元/㎡。 A．100 B．300 C．600 D．900 标准答案：d 解析：容积率＝总建筑面积/建筑用地面积 建筑用地面积＝6000/3＝2000 土地单价＝180/2000＝0．09（万元）。 4、 房地产所有权有单独所有、共有和（　）三种。 A．建筑物区分所有权 B．建筑物共同共有权 C．建筑物按份共有权 D．私有权 标准答案：a 解析：房地产所有权有单独所有、共有、建筑物区分所有权三种。 5、 城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（　）。 A．房地产的各项权利 B．受到其他房地产权利限制的房地产权利 C．受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利 D．房地产的额外利益或收益 标准答案：c 6、 房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（　）。 A．房地产的各项权利 B．受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利 C．受到其他各种限制的房地产权利 D．房地产的额外利益或收益 标准答案：b 1、 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（　）的特性。（2005年试题） A．独一无二和供给有限 B．独一无二和价值量大 C．流动性差和价值量大 D．不可移动和用途多样 标准答案：b 解析：当一种资产同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。 2、 估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人，其中（　）是估价主体。 A．估价报告的使用者 B．估价服务的需求者 C．估价委托人 D．房地产估价师和估价机构 标准答案：d 解析：估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。其中，估价人员和估价机构是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。 3、 房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（　）年以上的房地产估价师。 A．1 B．3 C．5 D．6 标准答案：b 4、 下列关于估价委托人的表述中错误的是（　）。 A．估价委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者 B．委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是供自己使用 C．委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是提供给特定的第三方使用 D．委托人委托估价、获取估价报告的目的不可能是提供给不特定的第三方使用 标准答案：d 解析：委托人委托估价、获取估价报告的目的还可能是提供给不特定的第三方使用，例如，受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众使用。 5、 为城市房屋拆迁补偿目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（　）。 A．视为无租约限制的房地产来估价 B．视为有租约限制的房地产来估价 C．考虑房屋租赁者的意见 D．视其租约租金与市场租金的差异大小而定 标准答案：a 解析：以城市房屋拆迁补偿目的而估价，不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。 6、 房地产估价的最高行为准则是（　）。 A．估价时点原则 B．合法原则 C．独立、客观、公正原则 D．谨慎原则 标准答案：c 解析：独立、客观、公正是对房地产估价的基本要求，因此它不仅是房地产估价的基本原则，而且是房地产估价的最高行为准则。 1、 估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。房地产估价的基本程序包括一下几个方面，排序正确的是（　）。⑴获取估价业务；⑵受理估价委托；⑶搜集估价所需资料；⑷制定估价作业方案；⑸实地查看估价对象；⑹测算估价对象价值；⑺分析估价对象价值；⑻判断估价对象价值；⑼撰写估价报告；⑽内部审核估价报告；⑾交付估价报告；⑿估价资料归档。 A．