房地产开发环节的价值链葫芦模型分析.docVIP

房地产开发环节的“价值链葫芦模型”分析 陈群民 杨云飞 宗传宏 [摘要] 本文首先引入了价值链模型概念，然后通过分析的房地产开发价值链不同节点的价值增值空间，得出房地产价值链的“倒葫芦型”，接着具体讨论房地产价值链葫芦模型中利润空间膨胀的节点集部分，地产策划是房地产企业全面提升利润能力的关键因素 一、价值链模型概况 企业运转过程也就是价值的增值过程。解析企业的价值活动，不同的切入视角，会得到各异的价值链谱。根据房地产行业业务流程，我们将其价值活动分为基本活动和辅助活动。基本活动是价值增值的“主流通道”，辅助活动是服务于基本活动的“支持系统”。房地产开发的基本活动可以分为土地获取、地产策划、总体设计、楼宇设计、楼宇施工、市场销售和物业管理等7个环节，对每一环节还可以再细分出各小环节；同样，对辅助活动也可以一一细分。价值链分析中，我们选择以活动事件、职能部门和职责分工三个对象为独立基本单元组织流程结构，从而清晰了问题，抓住了关键，直观地描述了行业的价值源泉过程（如图1）。 二、价值链葫芦模型分析 1、价值链节点 房地产开发价值链包含土地获取等7个节点（见图2），各价值节点由不同的参数构成，具体如： 土地资源：{宏观经济，土地区位，交通环境} 地产策划：{市场定位，文化蕴底，企业品牌} 总体规划：{整体美观，小区特色，时代特点} 楼宇设计：{建筑外观，单体户型，可变特性} 楼宇施工：{施工质量，施工效益} 市场销售：{营销能力，服务质量} 物业管理：{一般服务，配套服务} 图2 房地产开发价值链节点 2、价值链葫芦模型形成 （1）影响利润空间的因素分析 A影响单体产品利润空间的两个内在因素： {向上增加价值value，向下降低成本cost} B影响同类产品利润空间的两个外在因素： {市场占有能力market，市场竞争弱度compete} C项目总利润空间=单体产品利润空间*市场覆盖空间 （2）单个葫芦节点的利润空间single-profit模型（价值链上的一个横截面） 图3价值链节点利润要素 single-profit = (value-cost)*(market-compete) 其中，横截面的形状应该由企业或行业的实际资料确定。这里选择椭圆是一种特例，也可以选择矩形、菱形或其它形状。一般来说，由于行业中绩优公司和绩差公司毕竟都是少数，因此，椭圆模型具有更广泛的普适性。 （3）价值链葫芦模型 垂直value-cost切片  图4价值链葫芦模型垂直value-cost切片图 上图中，中间的水平基线选value系列与cost系列的平衡线，也即零利润线。 水平market-compete切片 图5 价值链葫芦模型水平market-compete切片图 上图中，中间的水平基线选market系列与compete系列的平衡线，也即零市场空间线。 （4）价值链标准葫芦模型 A、垂直value-cost切片 图6 标准葫芦模型垂直切片图 上图中，中间的水平基线选value系列与cost系列的浮动中值线，也即 行业平均利润线（对market-compete，则就是平均市场份额线）。 B、标准完整的葫芦利润空间whole-profit模型 图7 标准完整的葫芦利润空间whole-profit模型 whole-profit = {[value(i)-cost(i)]*[market(i)-compete(i)]} 这里，n=7。总利润空间就等于葫芦的体积大小。各节点间采用了外包络面来平滑，这源于企业价值链上的各相邻节点集间本身固有的千丝万缕的联系。因为，价值团不可能孤零零地从一个个节点上突然蹦出来，形成一个个价值面圆柱，它总归是持续地从一系列活动中一步步产生出来的，只不过在各节点上具有明显的阶段性而已，或者说，在各个大节点上的活动实际上是由许多小节点活动组成的，如果每个大节点包含的小节点数目足够的多，而每个小节点的价值谱又可以用圆柱来表示，那么，该大节点价值的当量就近似等价于各小节点圆柱的外包络体了。 .（英）J.佩帕德、P.罗兰：《业务流程再造，中信出版社，1999。 2.MBA必修课课程编译组：《管理创新，中国广播出版社2000。 3.何苏华：《企业过程再造与价值工程的集成》，《价值工程》2000年第4期。 4.马士华、林勇等：《供应链管理》，机械工业出版社2000年版。 5.王全民：《房地产经济学》，东北财经大学出版社2002年版。 6.刘洪玉：《房地产开发经营与管理》，中国物价出版社1998年版。 陈群民，上海市人民政府发展研究中心博士。杨云飞、宗传宏，同