陶然居营销方案.pptVIP

陶然居预售期营销方案 兵无常法，水无常势 策划思路与结构 1，外部环境 2，客群定位 3，实施方案 陶然居外部环境汇总 外围环境： 交通： 陶然居西接古陌西路，东临益海路和威海市区主要交通干线——统一北路、安海路，北接环海路，坐公交车到市中心10分钟以内即可到达，开车只用5分钟，交通十分的便利。 项目环境： 本项目三面环山，一面临海，是一个极佳的风水宝地，背靠绿树茵茵的古陌岭，山体覆盖率高达68%，山水相接处，负氧离子丰富，养生宜居价值高；居住在这里您可以足不出户就能观海，居住是非常舒适的。而且这里是威海的一重要的天然海水浴场--葡萄滩海水浴场 ，你不仅可以享受这里天然的海躁浴，温泉浴还可以享受丰盛的美味海鲜 可谓是“休闲养生的人间天堂”。 汇总：这里可谓聚集了美景，美食，便利的生活，既享受海的宁静有享受生活的便利，是不可多得理想居住环境 不足之处：虽然项目周围的大的环境是比较理想的，但就现状而言，小区基本上处于城中村中，周围的市政环境，卫生状况，治安环境，人员素质等都处于较低的水平线，加上小区本身规模较小，配置较低等实际状况，周边均为高端楼盘等综合状况的存在，所以项目的销售存在很大的问题。 客群定位 基于对小区外部以及小区自身的情况综合分析，陶然居的客群定位应为需要基本住房的中低收入的人群： 1，在附近上班的外来人口—打工族 2，附近村庄的需要增加住房的村民 3，附近行政事业单位的职工 4，部分度假性质的游客 咨询期的营销实施方案 利用嘉喜广告的优势在工地外围做大型楼盘展示喷绘—外墙喷绘，楼体条幅（如图） 目的：虽然该项目体量较小，但目前很多人包括附近居住的居民并不知道该项目的存在，那么今后的销售将在接受项目上存在困难，所以可以利用自身广告的优势，付出小的花销换来大的宣传力度。 外部形象之---销售单页 设计印刷小区的单页—走外销的模式，哪么销售单页就是唯一的也是最有效的武器，所以在单页设计上应有所创新，不再是单纯的户型印刷，而是随小区的销售进度而改变，最好有相应的吸引人的小的优惠活动。 2，销售手段之外销 综上分析可知本项目的客群定位中重要的客群是外来务工人员，有加之本项目规模较小，宣传费用较少的特点，那么招聘一定数量的专职兼职人员进行节假日的外销就是最为有效的模式.其手段为： 1,街头派单---大海捞鱼（集中在节假日） 2，销售人员就附近城中村居民的上门宣传服务，针对目标集中攻击宣传，销售人员采取调查摸底的方式，与附近的拆迁户，家里需要为孩子结婚用房的居民等逐一登记，最好能有相应的礼物配送。 销售手段之----谈团购 由于项目房源不多，附近有一定数量的事业，企业单位，所以可以采取谈团购的方式与这些机构谈判，当然前提是价格方面要作出相应的让步措施，但一旦谈成那么房子也就可以销售无几了，这个方案需要管理层去谈判。 汇总：作为一个小的项目，陶然居应从整个市场环境出发去制定适合本项目的销售方案和价格，就项目而言，在价位方面定价太高，不符合项目的实际销售价值，同时也不利于销售的进行，没有特别的卖点来吸引客户，那么价位就要走低来推动销售，就目前房地产大势而言，快速回款才是开发商的首要目标。以上均是个人观点，一切以开发公司为主。 * * 生活便利： 小区紧邻威海最好的小学----第二实验小学，另外，孙家疃幼儿园、孙家疃小学、威海八中、山东大学、哈尔滨工业大学、威海一中等众多的教育机构供你选择，真正让你的孩子赢在起跑线上。除此之外，孙家滩医院与小区近百米之遥，让你的健康的到了切实的保障。 1，先建立外部形象之-----工地外墙包装（如图） *