长春房地产评估常识.docVIP

吉林兴安房地产土地评估咨询有限责任公司于2005年7月在吉林省工商行政管理局注册成立，注册资金100万元人民币，企业经营类型为有限责任公司，经营范围：房地产评估、土地评估业务、土地登记代理、中介服务项目，公司具有国土资源部颁发的土地评估A级资质，并已在中国土地估价师协会注册，具有吉林省建设厅颁发的房地产评估二级资质，可在全省范围内执业。土地评估二级资质。?公司与吉林省工商银行，农业银行，信用合作社，民生银行等各大金融机构建立了长期稳定的合作关系。　　具体业务：购买限价房对已有房产评估，投资型移民房地产评估，房地产保险评估、房地产课税免税评估，房地产买卖评估，房地产司法鉴定评估，房地产抵押贷款评估，土地增值税免税评估，土地买卖评估，土地抵押贷款评估。办理疑难土地证。项目可行性研究报告（可到发改委申请政府补贴），环境影响评价报告。?公司外设白城办事处、延边办事处、吉林办事处，辽源办事处等。地址：长春市经济开发区临河街中海水岸春城 电话：联系人：王经理 网址：/ 房地产抵押估价指导意见 第一条? 为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。 第二条? 本意见适用于各类房地产抵押估价活动。 第三条? 本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。 第四条? 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。 第五条? 房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。 第六条? 房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。 第七条? 从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。 第八条? 委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。 房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。 第九条? 房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。 第十条? 房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。 估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。 第十一条? 法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。 第十二条? 房地产抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。 第十三条? 房地产估价师了解估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况的，房地产抵押相关当事人应当协助。 法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为估价报告的附件。 第十四条? 房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。 内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。 实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。 第十五条? 在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。 在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。 在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。 在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。 在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。 房地产估价行业组织已公布报酬率、