第二章：资产评估的基本方法.pptVIP

二 收益法的优缺点 1、优点： 能真实和较准确地反映企业资本化的价值； 与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。 2、缺点： 预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响； 在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。 资产评估基本途径和方法 市场途径 成本途径 收益途径 评估基准日 过去 未来 成本法 市场法 收益法 第四节 资产评估方法的比较和选择 　 一 资产评估方法之间的联系（了解） 　　评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其目标就是获得令人信服的可靠的评估价值。 成本和市场销售数据的分析通常是收益法运用中不可缺少的部分； 折现和资本化也时常运用于市场法和成本法中； 成本法中，对功能性贬值等的确定也要采用折现和资本化的方法； 成本法、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上，只是它们的运用不像市场法运用表现得那么直接而已。 二 市场法与成本法的区别（记忆） 1 角度不同： 成本法按现行市场价格确定重新购买价值（买者角度） 市场法按市场上该项资产的交易价格确定（卖者角度） 2 价格内涵不同： 市场法中的现行市价为资产的独立价格，是交易中采用的； 重置成本不仅包括该资产的自身价格，还包括该资产的杂运费、安装调试费； 3 与原始成本的关系： 市场法的运用与原始成本没有直接关系； 成本法的某些计算要用到资产的原始成本和资料； 4 评估价值的确定： 成本法是按照资产的全新重置成本确定评估价值； 市场法是按照参照物价格并进行调整来确定评估值； 三 资产评估方法的选择（理解） 　1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。 价值类型由它的资产特定的评估目的来决定。 　2、资产评估方法必须与评估对象相适应。 　3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。 一、市场法及其适用的前提条件（理解记忆） 二、用市场法评估资产的方式 （理解记忆） 三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（了解） 一、市场法及其适用的前提条件 　 一 市场法的含义 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。 市场法目前是最简单、最有效的方法。 二 市场法应用的前提条件 1、需要有一个充分发育、活跃的资产市场； 2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。（关键） 二、用市场法评估资产的方式 找到与被评估资产完全相同的参照物，把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值； ——最简单、直观的方式（很少见） 获得相类似参照物的价格，进行价格调整。（常见） 市场法的要求： 一方面是选择确定参照物价格，选择的参照物应具有相关性和代表性； 另一方面则是分析确定参照物的差异调整因素 ——时间因素；地域因素；功能因素； 三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点 一 运用市场法评估资产的程序 1、明确评估对象。 2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。 3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。 4、把被评估资产与参照物比较。 5、分析调整差异，得出结论。 二 市场法的优缺点 优点： 1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； 2、评估结果易于被各方面理解和接受。 缺点： 1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用； 2、 不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。 一、成本法及其适用的前提条件（记忆） 二、成本法运用的思路及其各项指标的估算（重点掌握） 三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点（了解） 一、成本法及其适用的前提条件 一 成本法的含义 成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。 理论依据： 1 资产的价值取决于成本。 2 资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。（损耗）　 三大贬值 实体性贬值：资产投入使用过程后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理特性会不断下降，价值会逐渐减少。这种损耗一般称为资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。 功能性贬值：新技术的推广和应用，使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比，技术显著落后、性能降低，其价值也就相应的减少。这些情况都是无形的，称为功能性损耗。 经济性贬值：由于资产以外的外部环境因素变化引致资产价值降低。包括政策因素、宏观调控因素等。例如在北京不能使用泡沫的一次性饭盒，生产泡沫的机器会