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关于开发产品转经营会计、税务处理的咨询报告 贵公司拟以开发产品转为出租经营，现根据“企业会计准则”和现行税法，就有关会计、税务处理，发表如下咨询意见。 一、开发产品转经营会计处理办法 根据企业会计准则第3号—投资性房地产的规定，贵公司拟在开发产品商铺完工时用于出租经营，可在完工之日、公司董事会作出决议之时，将其由“开发产品”转为“投资性房地产”。由于贵公司采用成本模式核算投资性房地产，下面将成本模式下开发产品转为投资性房地产会计处理说明如下： 转换日： 开发产品商铺完工后，贵公司董事会作出开发产品商铺用于出租经营书面决议之时； 投资性房地产的初始成本： 应将开发产品成本作为投资性房地产的初始成本，若贵公司开发产品尚未办竣工结算，可按下列办法暂估； 成本项目 成本分配方法 占地面积法 建筑面积法 直接成本法 预算造价法 土地成本 √ 前期工程费 √ √ √ 建筑安装工程费 √ √ √ 基础设施建设费 √ √ √ 公共配套设施费 √ 开发间接费 √ √ √ 借款费用 √ √ 注：土地成本采用其他分配方法，应商税务机关同意。 会计分录： 借，投资性房地产 贷，开发产品 折旧和减值： 从转换日起，按贵公司同类固定资产折旧政策计提折旧，折旧费计入其他业务支出；年未进行减值测试，如有损失要计提减值准备。 二、开发产品转经营税务处理办法 1、营业税： 根据营业税暂行条例及实施细则，贵公司开发产品转经营末发生有偿转让不动产所有权行为，不征营业税； 2、土地增值税： 根据国税发［2006］187号“国家税务总局关于房地产开发企业土地增税清算管理有关问题的通知”：“三、非直接销售和自用房地产的收入确定　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,” 开发产品转经营未发生所有权转移不视同销售房地产，不征土地增值税； 3、企业所得税： 根据国家税务总局国税函〔2008〕828号“关于企业处置资产所得税处理问题的通知”：“　一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。 （一）将资产用于生产、制造、加工另一产品； （二）改变资产形状、结构或性能； 　（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；” 开发产品转经营未发生所有权转移不视同销售房地产，不征企业所得税，且贵公司投资性房地产按税法规定计提折旧，可税前扣除； 房产税： 根据国家税务总局国税发[2003]89号“关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知”：“（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。” 2