房产转型期的“大旅游地产观.doc

第一篇：进化论——房产转型期的“大旅游地产观“ 第一章：“转型”不“转向”——旅游地产的成长环境及前景分析 扩大内需政策搭车，旅游业发展借势可为 “风霜过后梅更艳”。今天，我们应对全球经济严冬再提旅游业，别有一番景致。众所周知，此次金融危机给旅游业带来的影响已开始显现：2009年1月27日，总部设在西班牙马德里的联合国世界旅游组织（UNWTO）发布了“国际旅游业面临世界经济恶化的挑战”的形势分析简报称，2008年国际旅游人数增长只有2%，而这一增长率是建立在当年第一季度金融崩盘之前，下半年国际旅游者人数已显示出下降，下半年每个月都出现了负增长。 由于当前困扰的经济形势可望延续到2009年或更长时间，联合国世界旅游组织对于今年的旅游业初步预测更为谨慎，根据世界旅游组织2009年1月出版的《世界旅游晴雨表》预测，今年国际旅游业将出现停滞，甚至小幅度下滑。但仍存在着很大的不确定性，这取决于宏观经济形势，如果经济较早开始出现复苏迹象的话，国际旅游业也可能出现小幅增长。如果经济进一步恶化的话，现在的预测可能被修正为负增长。 此次金融危机给旅游业带来的影响，其深度、广度和持久性尚未可知，不同行业、不同市场、不同领域、不同时段也冷暖各异，但福祸相依，金融危机之下的旅游业也并非全是阴霾，其中不乏利好存在，有曙光可见，亦有契机可用。 借势：宏观调控力度空前，旅游产业长期受益 2月份国务院确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的对十大产业振兴规划。分析起来，这一旨在保增长，促就业，推动产业整合与升级的庞大振兴计划多少都与旅游有直接或间接关联，特别是其中关于加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设，尤其是安排西部干线铁路和中西部干线机场、支线机场建设的决定对旅游影响最为直接。 为了配合国家扩大内需政策的需要，确保旅游业发展，国家旅游局也陆续提出“八大计划”刺激旅游消费：“国民旅游休闲计划”、“全国乡村旅游倍增计划”、“地震灾后旅游恢复重建计划”、“藏区旅游发展推动计划”、“旅游服务质量提升计划”、“入境旅游发展计划”、“上海世博会全球推广计划”、“全国十万导游培训计划”等一系列计划。这些计划在鼓励福利旅游、奖励旅游、修学旅游、银发旅游、乡村旅游、农民旅游等旅游活动快速发展的同时，还提出了许多增加国民旅游数量与质量、加强市场营销、提升旅游服务等诸多方面的具体政策和措施。如果这些计划能够及时实施，将有力地拉动国内旅游市场。 可为：拉动内需，旅游产业振兴有助于“保八”由此，房地产开发企业以往的商业模式、企业运行策略、内部管理方式以及企业的市场定位都将面临着重大的战略性调整。同业竞争压力增大从初期的成本竞争到后来的规模竞争再到如今的利润竞争，大多数企业所认同和遵从的 “橄榄型”盈利方式即盈利主要来源于中期建房销售，前期开发和后期的物业管理、租赁服务等仅占很小比重延长产业链投资“哑铃型”盈利模式，即中期销售仅占盈利中很小比例，而前期开发和后期管理服务收入却占很大比重。从开发土地、建设住宅，到经营酒店物业和商业物业，乃至房地产服务业的全流程、多组合盈利模式，使得企业可以取得综合性、跨领域复合效益。行业整合速度加快 随着政府的产业导向和市场竞争环境的演变，只有实力强、科技含量高的大型房地产开发企业才可能在新一轮的竞争中胜出。未来新一轮产业结构调整中，房地产业也面临重新洗牌。行业规模化、产业化、专业化多元性将是大势所趋。模式已成为重要的突破口。开发商市场的价值正在被凸显出来。对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑是个好消息。房地产开发与旅游建设相结合，蕴藏着巨大的市场潜力。上世纪90年代，因为没有真实需求作支撑，海南房地产泡沫最终破灭，房价跌入深渊。08年在全国楼市低迷形势下一枝独秀,依然保持了良好的销售业绩真实需求对房地产形成有力的支撑。尽管国内房地产市场观望气氛浓郁，成交量缩减，但是房地产仍呈上涨局面。调查显示，月份，新建住房销售价格同比上涨.5%，居全国。可见，海南旅游房地产真实需求的动力，正在有力地改变着市场观望的气氛。（海南旅游地产发展脉络图，易居整理） 政府的大力支持，稀缺的资源依托和真实的市场需求成为海南旅游地产发展三大驱动力。作为全国唯一的热带岛屿，海南拥有全国独一无二的气候、环境和旅游资源，旅游地产拥有独特的发展优势。组合了居住、旅游、度假、商务、养老、疗养等多种因素在内的全新度假投资置业方式，使越来越多的岛外人士来海南旅游置业成为时尚。特别是海南旅游房地产的低价位，蕴含着巨大的提升空间。可以预期，海南旅游房地产业和高端酒店业具有广阔的发展前景，海南旅游房地产业一定会呈现更加理性、健康的发展。 近阶段，海南房地产市场虽然有一些波动，但总体上还在正常区间运行。海南省政府日前出台的一揽子促进房地产持续稳定发展的政策，将对海南房地产业发展起到积极作