房地产项目投资成本详细目录.doc

房地产项目的投资成本详细目录一.征地补偿费(一).土地出让金1.计算方法:*容积率修正系数* 　　　　　数*用地面积2.上交部门: 市财政局3.依据: (1)京政发[1993]34号文.(2)京政发[1994]43号文.4.说明:(1) 各区类地价取值详见附件;　　　　　　　(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;　　　　　　　(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征,利用,经营,应补交土地出让金, 　　　　中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础.　　　　　　　(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按,不同区县的同类地区差别很大, 　　　　境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. (2),(3),(4), 在测算地价时加入 操作概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.  : (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;(2) 土地出让金修正系数表. (二).征地及拆迁补偿费::土地征用及拆迁补偿费开支范围.:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取土的数据. .前期工程费:(取值在40-120元/平米)1.临时水,电,路,场地平整费:1992年建安工程定额;:按实际发生工程量计算;:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.2.规划,测量,勘察,设计费::原国家建委(79)建发设字第315号文, 计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.:　　　(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%(2) 民用建筑设计费 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单 位: %┃ 工 程 　 │ 　　　　工 程 概 算 投 资 (万 元)　 　　　　 ┃　　　 　 ├─────┬─────┬─────┬─────┨ 等 级 　 │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 3001 以上┃┃ 特 级 　 │ 　 2.2　 │ 　 2.1　 2.0　 │　　1.9　 ┃┃ 一 级 　 │ 　 2.0 　│ 　 1.9 　 1.8　 │ 　 1.7　 ┃┃ 二 级 　 │ 　 1.8 　│ 　 1.7　 │ 　 1.6　 │ 　 1.5　 ┃┃ 三 级 　 │ 　 1.6 　 1.5　 │ 　 1.4　 │ 　 1.3 　┃ ┃ 四 级　　│ 　 1.4　 │ 　 1.3　 │ 　 1.2 　│ 　　　　 ┃┃ 五 级 　 │ 1.2 　│ 　 1.1　 │　　　　　│　 　　　 ┃ 　备注:　　特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的;　　　　　2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的;　　　　　3.30层以上建筑;4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.: 1.高级大型公共建筑;2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小;　　　　　3.16层以上29层以下或超过50 　　　　　　筑.　　二级: 1.中高级,大中型公共建筑;2.技术要求较高的中小型建筑;3.16层以上29层以下住宅.: 1.中级,中型公共建筑;2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框;　　四级: 1.一般中小型公共建筑;2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑. : (1)民用建筑 大型 10000 平米 3000-10000 平米　　　　　　　　　　小型 3000 平米　　　　(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,40%和60%.(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份. 3.规划条件,可行性研究费:建设部(1991)第425号文: (1) 按现行规划收费定额计算: 　　　　　　　　*85元/工日(公顷) 　　　　　　工日定额=3　　　　　　　　　　　　 9010　　　　　　　　　　　　 30020　　　　　　　　　　　　 50030 　　　　　　　　　　　　780　　　　　　40　　　　　　　　　　　　 92050　　　 　　　　　　　　 100050 　　　　　　　　　　　面议(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概*(1-3)‰ 三.基础设施费1.红线内基础设施费:京政发[1993]34号文: 1).根据项目的实