物业管理师《经营管理》第三章(4).docVIP

物业管理师《经营管理》第三章（4） （二）建造与装修标准 1．建造标准 该工程的建筑等级为一级，耐火等级为一级，抗震设防裂度为8°，主体结构为“框架-剪力墙结构”。 2．装修标准 （1）外墙和内墙：四层以下裙楼采用天然花岗石饰面，五层至屋顶采用高级石英面砖及局部玻璃幕墙；内墙采用轻钢龙骨双面隔声石膏板墙，起居室及卧室墙面用高级彩色喷涂，厨房及浴室贴高级瓷砖到顶。 （2）地面和顶棚：起居室及卧室地面采用企口木地板，厨房及浴室地面铺高级防滑地砖；起居室及卧室的顶棚涂无光乳胶漆，浴室及厨房顶棚采用铝塑板吊顶。 （3）门窗：每户入户大门为高级全封闭钢质四防门（防盗、防火、隔声、保温），装配高级合金门锁，小五金配件及窥视镜，卧室、厨房、浴室门为高级夹板门，配高级小五金配件；窗采用高级铝合金窗。 （4）公寓入口及电梯大堂：墙身采用高级大理石，地面用高级石材铺设，矿棉吸声板吊顶，安装各居住单元独立信箱。 （5）水、电、热供应系统：全天候热水供应，每户设分户独立冷热水表；采用美国CATERPILLAR发电机组作为大厦的备用电源，设有双路供电系统，每户配备10KVA的用电量；公寓内设置全天候采暖系统，配置美观木质暖气罩。 （6）电梯：主要采用日本生产的三菱电梯， 三、购买投资和运营费用分析 （一）购买投资与资金筹措 1．MGM中心公寓楼的购买投资 （1）购买价格：40000㎡×1600美元/㎡=6400万美元； （2）代理费用：6400万美元×2%=128万美元； （3）契税：6400万美元×3%=192万美元； （4）手续费：6400万美元×1%=64万美元； （5）印花税、律师费、评估费等其他费用：6400万美元×1.5%=96万美元；因此，MGM中心公寓楼的购买总投资为：6816万美元。 2．MGM中心公寓楼购买投资的资金筹措 B公司购买MGM中心公寓楼后，将专门成立一个物业投资公司，该物业投资公司的注册资金一般要求达到投资总额的30%左右。因此，假设投资者的购买总投资中有35%即2385.6万美元为资本金，其余65%即4430.4万美元为金融机构提供的15年期商业用房抵押贷款，抵押贷款年利率为12%.假设该抵押贷款的本息在15年内于每年用所得税前的净运营收益等额偿还。