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物业管理师《经营管理》第三章（5） （二）MGM中心公寓楼出租过程中的运营费用分析 1．出租经营过程中的费用 本公寓物业出租过程中，建议采用“净租”的形式，即在“毛租金收入”中，只包括物业管理费用和建筑物维护维修费用，物业管理公司所提供的保安、清洁和维护维修服务不再另行向租户收费，设备和公共空间的更新改造投资包括在建筑物维护维修费用内。但一些运营费用如水、电、煤气、热力等资源的使用费，可由公寓内的租客以某种方式按比例分摊，由物业管理公司代收代缴，因为这种代收代缴的方式目前很受租客欢迎。物业管理费和建筑物维护维修费均为毛租金收入的5%. 此外，从毛租金收入中还需支付保险费、市场推广与宣传费用和零星税费（如土地使用税等），这些费用一般占毛租金收入的1.5%. 2．出租经营过程中应缴纳的税费 公寓楼出租过程中需向政府缴纳的税费主要有三项，即： （1）营业税、城市维护建设税及教育费附加：毛租金收入的5.5%； （2）房产税：毛租金收入的12%； （3）租赁手续费：毛租金收入的1%； （4）所得税：应纳税所得额的33%. （三）用于投资分析的其他参数及其选择 本项目经济评价所采用的基准方案所涉及到的参数及其选择情况如下： 1．根据市场研究的结果，选定公寓物业初始月租金水平为45美元/㎡.参考北京市公寓租赁市场上租金、费用变化的规律，本投资分析中假设租金和费用的年增长率为6%. 2．目标收益率是评价房地产投资经济可行性的重要指标，根据北京房地产市场投资收益率的现状及对未来预测的结果，取本项目的目标收益率Y为18%. 3．公寓楼属于居住物业，土地出让年限为70年，从土地出让合同签订之日开始计算。MGM中心项目土地出让合同签署于1999年8月，因此，投资者如果从2003年购入该公寓楼，2004年正式投入出租经营，则整个出租经营期限为66年。 4．公寓建筑物的折旧年限为50年，采用直线折旧法提取折旧。 5．经过初步的分析计算，本公寓楼的可出租面积系数即可出租面积占总建筑面积的比例取为90%. 6．除1997和1998年的出租率分别为60%和80%外，其他经营年份的出租率均取92%. 7．假设物业经营30年后，在第31年转售予新的投资者，净转售收入的预测为第30年末净运营收益除以12%的资本化率。 四、财务评价 根据上述投资、租金收入及其他相关基础数据，得到项目的财务评估结果如下： 1．财务内部收益率（IRR）=26.64% 2．当基准收益率为18%时，项目的财务净现值（NPV）=2405万美元 3．含建设期在内的动态投资回收期（Pt）=10.33年 由于项目的财务内部收益率26.64%大于房地产投资的基准收益率（或期望收益率）18%，也高于抵押贷款利率12%；财务净现值为2405万美元，大于零；动态投资回收期为10.3年，在一般收益性物业的动态投资回收期范围（8～12年）之内；因此，该项目可行。