物业管理基本制度与政策精讲班第16讲课件讲义.docVIP

物业管理基本制度与政策精讲班第16讲课件讲义（环球职业教育在线） 物业管理基本制度与政策精讲班第16讲讲义 业主临时公约的内容1-2 (四)业主临时公约的内容（重点） 为了防止建设单位侵犯物业买受人的利益，维护全体业主的共同利益，方便建设单位的参照与使用，2004年9月建设部发布了《业主临时公约(示范文本)》，明确了业主临时公约应当具备的主要内容： 注意：内容比较多，也是考试的重点，但也不用死记硬背，因为是选择题，只要加强对内容理解，很容易答对。 1．物业的自然情况与权属情况 (1)物业的自然情况 说明物业的名称和坐落地址，物业的名称应当以当地政府主管部门审定的名称为准。 明确物业类型，物业类型应当以城市规划部门审定的建筑用途划分，如住宅小区、工业小区、商住楼、商厦、写字楼、综合楼等。 物业的建筑面积和用地面积，以城市规划部门审定的数字为准。 物业管理区域的范围界限，以城市规划部门审定的总平面图为准，说明东、南、西、北的接壤区域或地理坐标。 (2)物业权属情况 建设单位应在业主临时公约中对业主享有的物业共用部位、共用设施设备所有权，区分单幢建筑内容和物业管理区域内容分别列明。 由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等。 由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、绿地、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房，等等。 物业管理区域内的有些建筑物或建筑部位，开发建设单位并不出售，而是留作出租或自用，这部分物业所有权可以属于开发建设单位所有。为将这部分物业与业主享有的共用部位、共用设施设备所有权明确界定区分，避免日后产生权属争议，应要求建设单位对自己享有的物业产权，也在业主临时公约中明示，例如临街商铺留作自行经营或出租等。建设单位在行使保留部位和设施设备所有权时，不得影响和危害物业买受人正常使用物业。 2．业主使用物业应当遵守的规则 (1)遵守相邻权规定 物业财产的所有权属于不动产所有权范畴，与动产所有权比较，不动产所有权的行使与相临不动产所有人和使用人的权益关系密切。例如业主在家里存放大量易燃易爆物品，就会给邻里的安全造成危害，业主将物品存放在公用通道，就会给邻里的通行造成妨碍等。因此，法律要求不动产所有权人尊重相邻权，不得因自身行使所有权而对他人合法权益造成妨碍或损害。我国《民法通则》对相邻权原则有明确规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。” 业主临时公约应对以下事项作出约定：①业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业；②业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、政界以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系；③业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。比如说住宅的一楼住房，住宅改成商店经营。更有用住宅办幼儿园或经营餐饮业，这些情况应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。这条容易被业主忽视，也容易被考生忽视。 （容易出多项选择题） (2)遵守房屋装饰装修规定 总结房屋装饰装修中普遍存在的问题和管理经验，业主临时公约可在以下几方面规范房屋装饰装修活