江门2013前三季度房地产分析.docVIP

江门市蓬江、江海区2013年前三季度 房地产市场分析报告 （一）、主要指标一览 时 间 开发 投资 (亿元) 新开工 面积 (万平方米) 竣工 面积 (万平方米) 批准预售面积 (万平方米) 商品房 成交面积 (万平方米) 商品房 成交金额 (亿元) 存量房 成交面积 (万平方米) 2013年前三季度 72.02 338.43 114.38 123.28 117.44 82.53 85.16 同比（%） 99.7 240.9 58.0 42.0 43.5 66.0 92.9 （二）、概述 1、开发企业投资力度明显加大，新开工面积暴增。 2、市场供应量三季度明显增加，供应产品逐渐多元化。 3、市场成交持续活跃。房价涨势稳中愈趋明显。 （三）、开发投资 时 间 开发投资 （亿元） （亿元） 新开工面积（万平方米） 竣工面积 （万平方米） 施工面积 （万平方米） 合计 其中住宅 合计 其中住宅 2013年前三季度 72.02 40.33 338.43 150.67 114.38 781.73 同比（%） 99.7 54.8 240.9 199.6 58.0 51.2 前三季度完成开发投资额同比翻了一倍，其中非住宅类增速尤其惊人。受上半年多个大型项目扎堆动工影响，新开工面积同比增加两倍多，超过了2011和2012年两年的总和。未来需关注市场潜在供应量不断扩大可能带来的消化压力的问题。 （四）、商品房供应 2013年前三季度，蓬江、江海区批准33个房地产开发企业预售商品房项目共33个，比去年同期增加1个；其中新开盘项目14个，比去年同期增加2个。截至三季度末市场待售商品住宅约9200套，未来2-3年内商品房潜在供应面积约530万平方米。 时间 商品房批准预售 总面积 （万平方米） 住宅面积 （万平方米） 商业面积 （万平方米） 住宅套数 （套） 2013年前三季度 123.28 100.29 22.99 9205 同比（%） 42.0 24.1 285.7 41.1 注：1、待售指已取得预售许可或初始登记后尚未进行网签的状态。 2、潜在供应量指已经取得发改局的立项批文但尚未申请预售或现售的房屋。 2013年前三季度的商品房供应主要有以下几个特点： 1、供应总量同比明显增加，商业类比重大幅上升。总面积同比增长四成，超过了2009-2012年的任何一年的全年供应量。其中商业类的供应更是出现爆发式增长，所占比重由过去几年的10%左右大幅上升至接近20%。见下表： 各类用途商品房供应面积比例 （单位：%） 住宅 商业（办公） 住宅 商业（办公） 2013年前三季度 81 19 2011年 89 11 2012年 91 9 2010年 93 7 2、上半年供应稳中偏淡，第三季度放量大增。见图1。其中9月份单月十多个项目超40万平方米，超3000套住宅集中推出市场，使三季度末库存量迅速回升至相对合理的水平。 图1 3、供应区域分化明显。北新区和江海区占总量的近七成，滨江棠下的比例也大幅上升至接近两成。而作为未来城镇化发展的重点，杜阮、潮连和荷塘等区域开发和供应力度不足的问题应引起重视。 各区域住宅供应面积比例 单位：% 北新 江海 城区 滨江棠下 杜阮 潮连荷塘 2013年前三季度 38 31 8 19 1 2 2013年上半年 34 26 19 12 4 6 2013年一季度 30 26 15 12 6 11 2012年全年 32 41 9 10 7 1 （五）、商品房成交 时间 商品房成交 成交金额 （亿元） 成交面积 （万平方米） 住宅面积（万平方米） 商业面积（万平方米） 住宅金额 （亿元） 住宅套数 （套） 住宅均价 （元） 2013年前三季度 82.53 117.44 91.74 13.14 60.46 7857 6332 同比（%） 66.0 43.5 28.7 139.3 39.5 31.0 8.7 2013年前三季度商品房成交主要有以下几个特点： 1、成交面积与去年全年持平，其中商业面积增速尤为明显。 2、年内各季度的成交量保持平稳，起伏不大。见图2。一季度市场延续去年下半年以来的活跃势头，连续第四个季度环比增长，二季度稍有回落，三季度在供应量增加和商业类升温的带动下，成交量又回升至接近一季度的高位。 图2 3、多个新推项目的普遍高开使新建商品住宅均价年内出现数次明显上涨。（1、7月的星汇名庭，4、5月的帝豪居和9月的上城摩卡）前三季度累计同比增幅8.7%。 ）见图3 图3 4、区域集中度略有下降，滨江棠下比例明显增加。其成交套数比例由去年的5%大幅增加至今年前三季度的13%，并以微弱的优势超过了旧城区。北新区和江海区