镇江新天地项目调查报告2010-12-1.docVIP

镇江新天地项目调查报告 项目背景与区位分析 地理位置 　润州区位于镇江市区西南部，地处长江、运河交汇处。东以古运河为界，与京口区毗邻；东南部分地段与镇江新区（经济技术开发区）连接；西、南两面与丹徒区接壤；北濒长江，与扬州市邗江区隔江相望。面积132.68平方千米。2004年底，总人口23.71万人。 北部滨水区系镇江市‘十一五’城建的重点系统工程坐落于金山风景区 本项目实际出让面积68900平方米，和23亩净地；宗地四至为：东至钟山学院，南至长江小区，西至金山公园，北至镇江新天地 。项目用地分为01、02、03、04三个地块，其中01地块面积7万平方米，02地块面积3万平方米，03-04地块没有确认；项目用地内需配套建设50亩绿地， 是政府配套。 规划指标 详情请浏览镇江房地产管理局网：：预售许可证：0910150号文件 立项批文：镇发改经贸发（2005）221号 规划许可证号：镇规建永（06）127号、128号、129号 土地证号：镇国用（2006）第1158797/1158798 本项目规划用地总面积约150亩，其中城市道路及绿化用地50亩， ，实际出让面积约10万平方米。综合容积率为1.5，其中01、02地块容积率为1.35， 01、02地块建筑高度为1米， 01、02地块绿化率为35%， 情况如下表： 项目名称 面积 容积率 建筑面积 小区配套 区外配套 密度 高度 绿地率 规划总用地面积 150亩 城市道路及绿化 50亩 实际出让面积 100亩 1.5 10万 其中：01地块 142253 1.35 192041.6 02地块 69211.7 1.35 93435.8 25% 35 35% 03地块 84536.9 0.7 59175.83 8000 43000 35% 18 40% 周边房地产环境分析 1、镇江市总体情况介绍 镇江市面积平方千米年末全市常住人口306.9万人，比上年末增加2.9万人；户籍人口269.9万人，比上年增加1.1万人2009年，全市城市居民人均可支配收入20949元，比上年实际增长10.4%；人均消费性支出13031元，增长6.7%。2009年全市实现地区生产总值1672.08亿元，人均地区生产总值（按常住人口计算）达到54732元。2009年全市实现财政总收入296.35亿元，比上年增长27.1%。2009年全市完成全社会固定资产投资1010.57亿元，比上年增长40.6%。2009年全市房地产开发投资完成95.47亿元，比上年下降1.6%。全年实现商品房屋销售面积和销售额分别为457.27万平方米和187.17亿元，比上年分别增长113.6%和158.1%。2009年镇江市国民经济和社会发展统计公报是的中心城区之一，区域面积平方公里，人口约万，镇江新天地 项目周边产品情况表 项目名称 销售均价 建筑类别 物业地址 容积率 绿化率 物业费 销售情况 金山宝地 1.5-2万 商业 江津会 三年前租价3元 商业 镇江万达 3.5万 商住 房地产政策趋势分析 1、2009年及以前的房地产政策分析 ⑴ 鼓励发展时期（1998年－2002年） 1998年正值中国应对亚洲金融危机的关键时期，中央一再强调“住宅建设是新的经济增长点”，促使各有关部门和各级政府出台了鼓励发展的宽松政策，房地产行业由此得到长足发展。 ⑵ 规范市场时期（2003年－2004年） 针对住房制度全面改革实施5年来面临着住房供求结构性矛盾突出、房地产投资和价格增长过快、市场服务体系尚不健全、开发和交易行为不够规范等方面的问题，国家相继出台各种相关政策，促进房地产业持续健康发展。 ⑶ 频繁调控时期（2005年－2009年） 2004年，我国商品房价格结束稳步上涨阶段，进入快速上升通道。2005年，中央开启以“控制房价过快上涨”为目标的房地产调控大门。此后，商品房销售价格整体趋势向上，同时房地产行业在国民经济中的重要性越来越强，近三年来房地产开发投资额占GDP比重已达10%左右。 房地产快速增长因素分析及近期政策影响 ⑴ 影响房地产快速增长的原因 ● 供应方面：土地资源的稀缺性，国家耕地安全性 ● 需求方面：城市化进程的不断加速，商品房作为投资品的处境，人民日益增长的改善居住的要求 ● 政策方面：房地产开发在国民经济中的地位不断提高 ⑵ 4.15新政及后续政策的影响分析 ●全国各大城市成交量明显下滑，房价涨幅回落 ●地方政府政策执行力度仍具较大可提升空间 ●去