房地产市场交易价格的形成.docVIP

房地产市场交易价格的形成 房地产业是国民经济的重要产业，是保证社会能正常运转的基本载体。随着国家宏观经济的调控，房地产业得到了迅速的发展，但是由于我国房地产行业起步较晚，相关的法律法规不完善，各地又没有制定一个规范或标准，出现了各地发展不均衡的情况，导致一些地区的商品房与土地供求发生结构性矛盾，出现房地产投资增长过快，空置商品房积压较多，住房分配货币化进展缓慢，住房公积金、个人贷款业务不完善;房产交易市场服务不健全;房地产交易行为不够规范等问题，严重影响了国民经济的健康发展。2008年以来，国家加强了房地产行业的政策调控，但是老百姓的收入增长赶不上房价上涨，影响着社会健康和谐发展。那么，房产交易过程中，为什么会出现如此高的房价，本文就从以下几个方面分析房地产市场交易价格的形成，旨在帮助消费者理性购房。 　　一、房地产产权对价格的影响 　　1、房地产交易价格的形成 　　从理论上分析，房地产价格主要是由房地产开发成本和开发商获取的利润组成。其中房地产开发成本是房地产商为了建造一部分商品房而支出的所有费用，主要包括土地、土建、设备等费用，约占总成本的80%左右，其次是房地产开发配套及其他消费支出，如水、电、燃气、公共建筑等配套费用，最后就是管理维护费用。 　　2、房地产产权对价格的影响 　　房地产行业覆盖的范围较广，其中最引人注目的就是房地产产权的交易，可以这样认为，房地产产权交易就是开发商和消费者的博弈过程，消费者付出一定的价格成本得到房地产产权和居住权，对于开发商来说，出让产权和使用权可以获得相应的资金补偿。在商品交易过程中，人们通过讨价还价或信息及交流达到双方都能够接受的价格，但是房地产最为特殊商品却不遵守这一标准，因为房产属于生活必需品，是满足人们的居住需要的商品，在房产交易过程中，房地产商处于主动地位，他们对房产具有绝对的产权，形成了垄断市场，而消费者处于被动地位，只接受开发商的定价，然而开发商为了追求利益的最大化，制定的价格往往超出了房屋的实际价值，形成今天高房价的局面。 　　二、供求关系对房地产价格形成的影响 　　房地产价格的变动趋势与房地产的供求关系相当密切，根据经济学原理可知，当货币流通量不变时，供求关系主要以三种方式影响着房地产市场的价格：当市场供求关系平衡时，即房地产开发商提供的房产与人们对房子需求量相当时，房产的价格趋于稳定和均衡状态;当供给大于需求时，开发商提供的房产超过了社会需求，房产的价格就会下降，这时房屋的市场价格就会偏低，甚至有可能低于实际价值或开发成本。开发商因为价格降低获得的利润减少，甚至无利可图，开发商必然就会减少供给;当开发商减少供给后，房地产市场的供给不能满足消费者的需求，价格就会因为供给减少而增加，房屋越稀少，房价就会越高，但是正是因为这种超过生产价格的出售给开发商带来了巨额利润。目前，随着经济的快速发展、人民的生活水平的提高、城镇化进程的加快等因素的影响，使人们对住房的需求不断增加，为开发商制定较高价格来追求巨额利润奠定了基础。 　　三、开发商交易利益最大化与卖方价格的形成 　　在房地产交易市场中，房产信息是公开的，每个开发商都是价格的接受者，虽然每一个开发商都希望自身利益最大化，但是他所出售的产品与其他开发商出售的商品存在竞争关系，使其只能将价格订于与其他开发商相同的水平上，得到的预期利润为：预期利润=市场决定的卖价-开发成本。从这个公式中我们可以看出，如果他的开发成本高于其他卖主，其预期可实现的利润就比其他开发商低;相反，预期可实现的利润就高。但是目前房地产市场不是一个完全竞争的市场，房地产所处的地段、外观、配套设施的不同都影响着价格形成，可见既没有完全的竞争也没用完全的垄断;那么，在这样一个具有垄断因素的市场中，开发商指定的价格取决于他的预期利润，这个预期利润也同时也能够决定开发商对总的交易利益所能获得的份额。 　　(1)开发商在房地产市场中的垄断程度和供求状况决定着他们交易获得的利润，开发商在房地产市场中的垄断程度也就是其提供住房的可代替性程度，这种替代性不仅包括市场中同质住房的多少，而且也包括相似产品和虽然不是同一类产品，但是能够给购买者带来相同或相似满足的产品。现实中任何产品都有无数的替代品，然而这不是说任何商品都不存在垄断因素。因为对于特定的购买者来说，在无数的替代品中，总有一个是能给他带来最大满足的。 　　(2)相对市场信息的了解程度是由市场结构所决定的潜在利益得以实现的现实因素。垄断程度只是开发商能够制定比较高价格的前提，只有在掌握相关信息的基础上，这种潜力才能变为现实能力，这种有效信息包括对房地产市场结构、供求关系、价格和购买者的收入水平、偏好等的了解。不同的开发商占有的信息和对信息处置能力不同，那么每个开发商对其生产的产品定价也就不一样，可以对不同的购买者进行价格