商业地产规划设计招商运营市场营销策划管.docVIP

《商业地产规划设计招商运营市场营销策划管理》 ? ? 第一天 商业地产项目开发的规划和设计方法 开发商业地产与住宅不一样，不是先规划设计好再销售，而要先确定经营模式、服务对象，再按经营业态需求进行建筑规划与设计，不然以后改建的费用会使成本大大抬升。在建筑设计上也要充分注意动线（人流移动的路线）设计的科学性，避免由死角所带来的物业价值的贬损。 ? 一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素，选址原则 “天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。 ? 核心内容一：商业地产项目设计与理念 我们很多商业地产项目设计完以后，经常要改来改去，就是进入施工期，这种现象依然存在，电梯放在哪里最合适？观光电梯挂在哪里最显眼？层高到多高才合适？柱距多款才合适？层重真的很重要吗？电影院的标准怎么这样难？大卖场的收货区，为什么设计师总是弄不明白？进入商业地产卖场的超市生鲜到底需用电还是液化气、石油气? ? 对于这些困扰我们多年的问题，解决的办法和方法是什么？不是我们的设计大师不行，不是我们设计出来的东西不好吗？关键是好看，不中用，有什么用!因为我们不了解品牌商的需求，我们的设计要根据他们的思路来，根据他们的需求走，你设计盖的房子再好也没用，因为消费者不喜欢，不认可，商业地产项目也是一样的，我们不根据商家、商户的需求来规划设计，他们根本不愿意来，动线，动线还是动线，规划、规划还是规划？解开难题，让我们深度走进设计与规划理念中来。 ? 消费者都知道中国在购物中心的设计和规划上落后于西方国家。他们通过读报纸，看电视，看电影来了解西方人的生活方式。通过旅游的方式，他们亲眼看到了国内与国外生活方式的不同。从这一点上来讲，这种缺少的感觉也许只是一般性的感觉，但是它很快使中国的消费者变得越来越有追求，那些在设计上品位不高的购物中心会使他们市场回应方面大打折扣。 1、商业地产项目成功的设计和规划理念 2、商业地产项目怎样对市场进行分析设计出适合何种类型的商店？ 3、商业地产项目怎样才能使潜在的消费者加入到项目中来？需要向消费者提供什么？在今后的日子里应该以什么样的趋势来锁定消费者？ 4、商业地产项目对项目特征的初步设计过程进行评价和定义。　　 5、商业地产项目确定业种业态组合，动态地与主力店招商工作结合并作调整。 6、商业地产项目建筑方案确定和工程制图。 ? 核心内容二：商业地产项目量身打造是未来方向 但是有一个现象不得不值得注意，那就是众多的投资机构涌入这个行业，他们之中不少缺乏商业运营经验，只想进入这行业套出大量利润，然后全身而退。 常识告诉我们，商业运营是不可能在短期内产生大量利润的。所以，这样的现象是否会导致整个行业的无序和危险呢？购物中心和商业地产行业该如何运作才符合未来需求？ 1、商业地产项目最好的切入时机是从拿地的时候就开始 2、商业地产项目要量身打造一个最具魅力的购物中心 3、商业地产项目要提前进行规模的市场调研，包括商圈情况、商业竞争情况、消费者品牌喜好程度、区消费力状况、经营方式等多方面调研 4、为什么商业地产项目招商与项目建设要同步进行 ? 核心内容三：如何规划商业地产项目商业业态 商业业态，是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态，商业地产项目的商业业态规划，则是指充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。 ? 商业业态规划是一个商业地产项目整体性的、具有战略意义的商业组合，它综合反映了该商业地产项目的整体定位和特色。 1、商业地产项目业态规划应考虑的宏观因素； 2、商业地产项目在当地的经济发展水平； 3、商业地产项目当地的商家资源； 4、商业地产项目业态规划应考虑的微观因素； 5、商业地产项目租金水平； 6、商业地产项目面积要求； 7、商业地产项目工程技术条件； 8、商业地产项目业种的聚客能力；　 9、商业地产项目辅助功能区需求； 10、商业地产项目的人流动线； 11、商业地产项目规划设计主意要点分析。 　　 第二天 商业地产招商实战兵法 孙子曰：知彼知己者，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负，不知彼，不知己，每战必殆。 孙子曰：将听吾计，用之必胜，留之；将不听吾计，用之必败，去之。?计利以听，乃为之势，以佐其外。势者，因利而制权也。 ?商业地产看起来容易做起来难的专业！ ?商业地产是一个非常专业的课题，它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位，还需要专业的营销策划、推广，专业的经营管理做后期服务。 ?同样是做平台，住宅地