某项目的营销策划.docVIP

目录 一、项目背景 2 1.1地块概况 2 1.2周边配套 2 二、市场概况分析 2 2.1郑州市房地产市场概况分析 2 2.2中原区区域市场概况 3 三、住宅竞品的分析 4 3.1 2009-2010年郑州市住宅市场分析 4 3.2项目周边住宅竞品分析 6 四、商业竞品分析 7 4.1郑州市商业市场分析 7 4.2项目周边商业竞品分析 9 五、办公竞品分析 10 5.1郑州办公市场分析 10 5.2项目周边写字楼竞品分析 12 六、项目地块ＳＷＯＴ分析 12 七、项目定位 13 7.1名称 13 7.2客户定位 13 7.3产品定位 13 7.4价格定位 14 7.4.1住宅价格 14 7.4.2商铺价格 16 7.4.3写字楼价格 17 八、 促销推广方案 18 8.1价格策略 18 8.2销售策略 18 8.2.1预热期 18 8.2.2开盘期 18 8.2.3强销期 18 8.2.4成熟期 19 8.2.5持续期 19 8.3广告策略 19 8.3.1广告定位 19 8.3.2广告语 19 九、详细图表 20 9.1 地块位置图 20 9.2 竞争者位置图（商铺竞争者） 21 9.3 竞争者位置图（住宅竞争者） 22 9.4 房地产市场调研问卷 22 9.5客户定位市场调研表 24 一、项目背景 1.1地块概况 地块位于郑州市中原区，内有河南建筑职业技术学院老校区、郑州勘察机械厂及其他商业用房，形状为十分规整的矩形，北至中原路、东至工人路、西至文化宫路、南至伊河路，地块总面积10万㎡，规划建筑面积为30㎡, 为正常使用状态，未拆迁。 1.2周边配套 银行：农业银行、工商银行、中国信合、交行岗坡路支行、建行伏牛路支行、中信银行、建设银行、光大银行、交行工人路支行；学校：伊河路小学、伏牛路小学、郑州市1中、郑州第16中学、郑州市第19中学、郑州第24中、郑州69中学、外国语中学、中原职业技术学院、中原工学院、河南工程学院、河南工业大学；政府机构：中原区司法局、郑州市环保局、中原区政府、郑州市交通局、郑州市 政府、郑州市房管局；医院：中原中医院、华山医院、五建医院、郑州中心医院、郑州中医院、市骨科医院；公园：五一公园、碧沙岗公园、绿城广场；城市人文：郑州科技馆、郑州博物馆、河南省图书馆。 二、市场概况分析 2.1郑州市房地产市场概况分析 目前郑州市房地产市场上，刚性需求仍然占据市场的主流，投资性需求所占的比重较低，楼市的泡沫”成分较小。从长期来看，影响房价上涨的因素仍将持续存在但受相关政策及市场供需平衡的制约，本市房价将维持“稳中有升”基本态势。 房价小幅平稳上涨,受宏观经济政策影响，销售情况有所下滑，随着贷款难度及还款压力的提高，适度从紧货币政策和财政政策的双重作用下。市场需求量受到一定的抑制；各种宏观调控政策的发布实施，加剧了人们购房的观望气氛，从短期看将会影响到销量，客观上造成成交量下滑，但从长远发展看则有利于楼市健康发展；同时流动性过剩和通胀的问题仍将长期存在负利率的存在也将持续刺激住房需求的增长，从而推动房价的继续走高。且价格逐渐回归理性，供求关系趋于缓和。房地产消费将趋于理性和成熟。 影响市场需求增长的几大因素：经济增长、城市化进程、人口规模激增等因素的支撑，需求方面。未来几年内郑州市的商品房需求量仍将持续增长。 郑州08年起启动城区范围内118个城中村的拆迁改造，供应方面。土地供应量较07年将有大幅的增长；另一方面，国家新出台的土地政策也迫使开发企业加快土地开发的速度，因此市场供应量将有大幅的增长。最新公布的数据显示，08年郑州市新增住房供给量达1050万平方米，再加上目前市场上的存量房，供略大于求的局面将缓和市场供需态势，从而促使市场价格逐渐回归理性。 有效解决住房市场结构性的矛盾，多层次的住房分类供应将大大缓解住房产品单一的状况。缓解供需结构失衡，对平抑房价将会起到积极的作用，从而极大地促进房地产市场的良性发展。 郑州房价走势10.5-11.4 2.2中原区区域市场概况 郑州市中原区是最早建成区之一素有“郑州西大门”之称。辖区面积97.1平方公里，城区面积24平方公里，总人口56万。辖区科技力量集中，有各级科研机构20余家，大中专院校8所，是全国科技工作示范区，具有较强的科研开发能力；基础教育发达，市区现有中小学33所，郑州一中、外国语中学享誉全省，是全国“两基”工作先进区；辖区交通便利，陇海铁路、310国道、郑少高速、绕城高等级公路等穿境而过，建设路、中原西路、嵩山路、桐柏路等构建市区四通八达的交通网络；市政基础设施完备，水、电、气、暖等公用设施配套齐全,2006年，全区生产总值完成2