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公共租赁住房法律制度完善研究 　　摘 要：公共租赁住房制度是国家为了保障人民“居者有其屋”，落实执政为民的服务理念；为了完善我国住房体系，解决“夹心层”人群的基本住房问题；为了实现社会主义共同富裕的社会目标；借鉴国外成熟的公租房制度，应时提出的房地产改革发展制度。公共租赁住房的建设，关系着我国房地产业的健康发展，关系着我国经济体制成功转型，关系着人民公平分享改革发展成果的程度。本文拟从公租房的界定入手，以重庆公租房建设现状为视角，后借鉴国外先进制度，终提出一些公租房建设的建议。 　　关键词： 公共租赁住房；住房保障；夹心层；住房体系 　　1 公共租赁住房简介 　　1.1 公共租赁住房的定位 　　公共租赁住房，是解决中等收入阶层等夹心层群体住房困难的一个住房体制改革产品。公共租赁住房是指政府投资并提供政策支持，限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。 　　公共租赁住房的基本原则是“人人享有适当的住房”理念，廉租房是专门针对低收入群体，而公共租赁住房则是针对介于中低和中高收入之间的“夹心层”人群，重庆现行制度即是统一将公租房和廉租房纳入住房保障体系，分别安排适当房源，租金区别收取。 　　公租房的租金水平高于廉租房，但低于商品房。重庆市公租房提供给年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员。 　　1.2 公共租赁住房的价值 　　1.解决“夹心层”人群的住房问题 　　“夹心层”人群是游离在保障与市场之外的无能力购房群体的代名词。这群人中，够不着廉租房条件、又买不起商品房。在金融海啸的大背景下，中等及中低收入家庭、新就业职工等“夹心层”群体置身于市场和政府保障之间的空白地带，其住房难题已日益显现。 　　公共租赁住房得以大规模的建设，对于解决“夹心层”人群的基本住房问题无疑是雪中送炭，使这一部分人住有所居。 　　2.充分发挥其社会保障功能 　　住房保障已成为一项关系社会稳定与和谐的民生问题，保障性住房的建设在今后的一定时期内将成为各级政府安居工作的重点。同时，为了加快保障性住房的落实，中央政府先后出台了一系列政策性文件，用以指导各级地方政府把保障性住房建设作为实现公共服务的一项重要职责。公共租赁住房适时推出，能够在最低程度保障社会中低收入人群的基本住房需求。 　　3.完善我国住房体系 　　我国长期建立的以商品房为主的住房体系在当前房价高涨、民生得不到保障的阶段，已经显得不合时宜。去年中央七部委发布的《加快发展公共租赁住房的指导意见》（以下简称《指导意见》）对我国房地产发展指出了前进道路。各地政府积极响应，将公租房作为一项民生任务来抓。我们需要建立由商品房、经济适用房、公租房和廉租房构成的四级住房体系。 　　2 公共租赁房住房实证考察 　　2.1 地方政府建设公共租赁房现状 　　在国家对保障性住房日益重视的情况下，2011年全国计划新开工建设保障房一千万套，国家成立保障性安居工程协调小组。实际上，除资金筹措方面存在困难外，地方政府更多考虑本地经济发展与地方财政收入，不愿进行公共租赁房等保障性住房建设，是一个重要的原因。公共租赁房的建设需要地方政府的资金注入，而且需要在土地划拨、税收优惠、房地产项目合作让步更多利益，自然比不上对利润丰厚的房地产开发项目的支持力度。 　　2.2 各地对公共租赁房的创新探索 　　1.国内公共租赁房投资基金的建立 　　由于中央政府对于保障性住房建设的重视，公共租赁房等保障性住房建设速度大幅提升，同时也导致了资金供应的严重不足。 　　在此背景下，我国的第一个民间资本——“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”汇聚形成，专门负责对保障性住房的建设进行投资，目前该基金已报送至国家发展与改革委员会进行审批。该基金的操作模式如下：政府首先以低于市场价值一定范围的优惠价格，向基金供应公共租赁房建设用地；然后由基金公司以政府提供的优惠价格购买土地，取得该土地使用权后可以委托开发商负责承建以及公共租赁房的运营管理；最后，在公共租赁房建设完成后，将房屋出租租金和国家提供政策性资金补贴向该基金的投资者返还利润。基金计划成立后首次募集不少于一百亿元人民币的资金规模，只要符合基金设定投资条件的项目均可以选择。 　　2.重庆市公共租赁房信息公开制度 　　重庆市公共租赁房管理局借助市国土资源和房产部门的技术支持，建立“重庆市公共租赁房信息网”作为公共租赁房管理信息平台，目前访问量已达2300多万人次，成为重庆市公共租赁房信息发布最重要的平台。主页有活动窗口对房源剩余情况进行的说明和对公共租赁房的调查问卷，分设了机构设