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合景誉山国际全程策划报告 成果展示做到第五大点项目定位就可以了！！ 目录 一、 研究总论 1 （1） 关于项目本体 1 （2） 关于项目发展战略和定位 1 （3） 关于项目的经济效益（未作） 2 （4） 项目风险防范建议 2 二、 项目解析与属性界定 3 （1） 项目基本情况 3 （2） 项目解析 3 1） 从地块内部来微观解析本项目 3 2） 从地块周边来中观解析本项目 4 3） 从区域和城市发展规划来宏观解析本项目 5 （3） 项目属性界定 7 三、 广州市房地产分析 8 （1） 宏观经济分析 8 1） GDP增长分析 8 2） 固定资产投资 8 3） 工 业 10 4） 居民生活水平 10 （2） 房地产市场分析 11 1） 房地产投资环境分析 11 2） 商品房市场分析 12 四、 新塘片区房地产调研（未做） 15 1） 周边土块调研 15 2） 项目周边项目调研 15 3） 项目周边楼盘价格 16 4） 大河坎客户分析 17 5） 商业调研 17 6） 典型项目分析 18 五、 项目发展定位 27 （1） 本项目SWOT分析 27 （2） 案例借鉴 28 （3） 项目定位 33 1） 整体战略定位 33 2） 客户定位 34 3） 住宅产品定位 35 4） 户型定位 37 5） 商业定位 37 6） 其它物业建议 39 7） 项目价格定位 41 8） 项目整体定位总结 41 六、 项目总投资估算与资金筹措 43 （1） 测算原则及前提条件 43 1） 测算期确定 43 2） 贷款利率确定 43 3） 基准收益率的确定 43 （2） 项目总投资估算 43 （3） 项目投资计划 44 1） 项目地价款投入计划 44 2） 建设工程款投入计划 44 3） 销售计划 44 （4） 项目资金筹措计划 45 七、 项目经济效益分析 46 （1） 项目销售收入和销售税金测算 46 1） 项目的销售收入测算 46 2） 项目销售税金及附加 46 3） 土地增值税 46 4） 企业所得税 47 （2） 项目利润、成本利润率 47 （3） 项目综合经济效益分析 47 1） 现金流量分析 47 2） 财务净现值（FNPV） 47 3） 财务内部收益率（FIRR） 48 4） 项目全部投资动态投资回收期 48 5） 综合财务指标分析结论 48 八、 项目盈亏平衡分析和敏感性分析 49 （1） 项目盈亏平衡分析 49 （2） 项目敏感性分析 49 九、 项目风险及防范建议 50 （1） 项目风险 50 （2） 风险防范建议 50 十、 附表 51 研究总论 关于项目本体 本项目的属性为： 项目占地面积2001000平方米，其中规划建设用地面积2540000，容积率为1.30，计容积率总建筑面积为2540000平方米； 项目位于增城市中新镇新新公路中段交通十分方便亚洲标杆HOPSCA国际城 周边配套相对不完善，但随着周边项目的推出，人气的聚集，配套将逐渐完善；且本项目属大盘开发，具有内部配套优势； 本项目处于新塘商圈，是广州市南部工业、商业重镇，广东省中心镇项目定位规划为3000亩亚洲标杆HOPSCA国际城发挥知识城等创新资源辐射作用，合力打造国家创新型城市的核心引擎，是未来国际生态宜居新城新塘镇以抓好规划和环境建设为突破口，大力推动中心镇建设，打好“广州牌”，打响“新塘牌”；狠抓招商引资，大力发展民营经济和外向型经济增强综合竞争力和发展后劲，努力创建广州东部现代化新城区秉承合景地产“以心筑家，创建未来”的开发理念，凝聚了合景泰富地产16年精工细作的产品打造之精髓打造成华南新标杆大盘成为广州东部，宜商宜住的最具城市复合功能价值的大型顶级豪宅。优越的居住环境和百万平米城市顶级综合配套的完美结合，成就了合景誉山国际独一无二的稀缺价值1.30?，根据复合地产共分五区规划。一区将建设为增城第一个城市综合体，逾百万平方米的HOPSCA城市中心配套。；二区则为低密度坡地类别墅社区，户型面积包含223-440平方米，所有户型均南北对流，且赠送1:1五大花园，阳光地下室，私家车位，总货量仅332套；三区为洋房区，在售142-211平方米的洋房产品，均为8-18楼的小高层；四、五区则规划为以高层洋房为主，并有相应的教育和文体配套。规划有大型购物中心、五星级喜来登酒店、国际会展中心、商业金融服务中心、科研及总部基地、5A甲级写字楼群、1.8公里国际风情商业街等等。更引进了世界著名酒店集团喜达屋(STARWOOD)旗下五星级品牌喜来登酒店。喜来登酒店建成后将成为增城地区首家国际五星级酒店。喜来登酒店占地面积约1.8万平方米，总投资达5亿元项目内部还拥有多个高档次的生活配套。包括有5000㎡的豪华主体会所——翡翠会(目前的销售中心)，内设国际标准室内恒温游泳池，篮