房地产开发决胜在先.docVIP

1、房地产项目开发成功与否决胜在“失” ??从房地产开发来看，关键决策过程都集中于前期，选择土地及用途、开发动机、确定目标市场、确定产品和营销主题等，都是影响项目能否成功的非常重要的环节，也是主要的投资决策过程，正确的投资决策是实现投资目标的前提，正确的经营决策总是在正确的投资决策的基础上发挥价值，而不是相反。 ??2、决胜在“先”前期决策的关键依据 ??◆项目客观条件，即地块现状、周边土地用途、自然环境、配套条件、片区形象、城市规划等客观情况、根据上述条件基本可以将土地开发方向限制在有限的选择范围内。 ??◆市场依据：主要指市场供求、竞争策略效果、细分市场轮廊、购买决策习惯、片区偏好、价格敏感性等方面的分析结论，是判别产品组合、营销主题和收益评估的主要依据。 ??◆产品分析：在对应分析当前客户特点和产品选择过程、消费体验、产品测试等相关结论后，就能为产品设计找到方向，产品分析对房地产而言尤其重要。其主要内容为：当前产品供应结构及变动趋势。 ??※当前产品需求特点及变动趋势 ??※目标市场组合的产品需求特点 ??※产品创新方向 ??◆财务分析：对于开发商来说，好的产品首先是指收益最大化的产品，其次才是满足城市景观功能和品牌战略的附加目标，因此，财务分析数据是投资决策的重要依据。而其中必要的财务分析阶段包括： ??※购买土地前的投资机会分析，协助确定土地储备计划和土地选择 ??※确定项目定位和产品规划设计要点之前的可行性分析，结合市场、产品分析结果综合研究，确保项目定位的最佳经济效益。 ??※规划方案确定后的详细可行性分析，对项目资金收支进行明细确认，分析分项成本控制、价格变化、销售进度对收益的敏感性，协助制定财务控制计划，确定收益实现。 ??3、决胜在“先”前期决策难点所在 ??决策在“先”前期决策难点主要在于市场分析和财务分析的融合，这方面需要相关人员紧密配合，单纯某一方面或未能有机结合的研究结论，都不足以支持正确决策的需要。 ??4、前期策划与中后期策划的不同之处 ??前期研究和策划主要为了完成确定项目为谁制造、如何制造以及向客户展示项目的什么优势和差异性的问题，核心是产品设计和项目形象；中后期策划主要是传播方法、效果的优化问题，受前期定位的影响和制约，是对前期结果的实现过程。 ??5、决胜在“先”由谁来实现 ??根据经验和营销理论，前期研究人员应由有房地产行业经验的营销学、建筑学、心理学、社会学、统计学、预算或相关人员担任，并不在于机构的性质是设计院、策划公司或者房地产顾问公司。 ??6、决胜在“先”中如何实现“创新” ??◆产品创新三个途径 ??※建筑师创新，优秀的建筑设计人员能够根据项目地块条件/人类普遍使用行为与心理/先进地区的设计实践经验等因素创造出满足或超越市场需求的产品，是当前产品创新的重要途径。 ??※策划师创新，策划师根据成功经验或自我创造能力创新，当前也较为流行。 ??※综合研究创新，房地产营销的研究人员，根据完整的市场分析、产品分析、借鉴社会学、统计学、营销学等方面的基本理论和方法，通过探索和假设检验创新产品，是产品创新的主流方法，优秀的建筑设计机构和策划机构正在增加的研究人员比例也说明了这一点。 ??市场研究势在必行 ??无论是针对消费者还是经营者、投资者，房地产产品都需要营销，忽视营销的发展商现在几乎没有了，重视营销策划已经成为房地产开发的普遍现象，市场研究是营销策划的基础，缺乏这个基础的策划实际上是一串点子，与营销科学完全不沾边，天才的策划者总是有的、但对人微言轻投资决策而言，将利润预期寄托给策划师的智商和经验、是非常危险的，因此，决策机制健全的企业在进行项目投资或经营决策时往往将市场研究作为前置必须程序，经验决策者也会按照自己熟悉或习惯的方式去进行市场调查，区别只在于研究的广度和深度及可靠性，完全不研究而决策的也已经没有了，需要探讨的是市场研究的规模和方法，而不是要不要的问题。 员工年终工作总结【范文一】 　　201x年就快结束，回首201x年的工作，有硕果累累的喜悦，有与同事协同攻关的艰辛，也有遇到困难和挫折时惆怅，时光过得飞快，不知不觉中，充满希望的201x年就伴随着新年伊始即将临近。可以说，201x年是公司推进行业改革、拓展市场、持续发展的关键年。现就本年度重要工作情况总结如下： 　　一、虚心学习，努力工作 　　(一)在201x年里，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地完成任务。另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，不断进步，逐渐摸清了工作中