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我国房地产金融风险及防范分析Chinas real estate and guard against financial risk analysis. 摘要：美国房地产次贷危机引发的全球性金融危机，回顾上世纪90年代由泰国房地产市场危机引发的东南亚金融危机，这无疑给房地产业金融风险敲响了警钟。我国作为世界经济增长最快的国家，近两年房地产业高速发展，和当年东南亚猛虎泰国较为相似，这不得不让我们去反思中国房地产业的金融风险。本文结合房地产业自身的发展，全面分析我国房地产金融现状和存在风险，详细提出我国房地产金融风险的防范措施，从而完善我国的房地产金融市场。 关键词：房地产金融，金融风险，防范措施，发展； 一、现阶段我国房地产金融存在的风险及其成因； 随着我国房地产业过热的发展，房地产市场的问题也逐渐凸现出来，随之而造成我国房地产金融市场存在着较大的风险。主要有房地产开发企业自身风险、国家关于房地产的法律与政策风险、商业银行信贷风险等方面； 1、房地产开发企业自身风险； （1）房地产业自有资金不足，过分依赖商业银行贷款，导致资产负债率过高。 近年来房地产开发企业的自有资金逐年下降,，房地产投资资金来源主要依靠商业银行贷款，过分依赖各大商业银行，使得商业银行成为房地产金融风险的主要承担者。在今年11月初在网络上就有谣传绿城地产市场却因此加重了对上市房地产企业负债率的担忧。根据证监会分类下房地产开发企业资产负债率统计显示，在130余家样本中有52家上市公司的资产负债率超过70%。据公开数据统计，截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。根据A股上市房地产企业三季报显示，在资产负债率由高到低排名前20位的企业中，第一名为目前依旧处于停牌状态的ST兴业，其资产负债率达968.7%；第二名ST园城资产负债率亦超过100%，达到109.95%。从数据上看，这两家企业已经资不抵债。以土地扩张见长的龙头企业保利地产以80.74%的高负债率列居第16位，万科A也以资产负债率78.97%的水平排名第20位。, 房地产业一旦发生危机就必然会引发银行危机。 （2）房地产企业在其自身运营模式中存在的缺陷给房地产金融市场带来的风险； 一是房地产开发企业对于一个项目的运营周期较长，从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及部门环节较多，而房地产企业在开发项目时普遍采用分阶段连续开发的经营模式，即将上一期的销售资金作为下一期的启动建设资金，这种经营模式对产品的及时销售以回笼资金的依赖很大，以至于在房产开发经营过程中一旦销售情况不如预期理想，将会出现资金流的断裂，造成经营困难，甚至由于无力还贷而陷入困境。二是房地产开发企业在运营决策时出现失误而导致的风险，主要表现在是否需要贷款、贷款多少、什么时间贷、用什么方式贷等认识不足，没有经过严格合理的分析确定，对未来市场的发展趋势把握不够，信息掌握不全造成的决策失误，从而给房地产金融市场带来风险。 2、信用风险； 社会信用体系不够健全，信用服务机制较为薄弱，个人征信体系不完善，从而引发在信用监管下力度不够，购房者消费信用、房地产开发企业商业信用的降低导致信用危机的发生，从而增加房地产金融市场的信贷危机。个人住房贷款户缺乏诚信，或者在未来失业，导致经济来源的断绝，又或者随着物价的不断上涨，可用于偿还贷款的流动资金减少，甚至是死亡，导致无力偿还已贷的欠款；以及房地产开发企业因经营不善，销售资金回收情况欠佳，导致资金被套牢，又或者房地产企业恶意欠款不还，逃避债务，甚至是因经营亏损造成企业破产倒闭而无力偿还欠款，这都会给金融市场带来很大的风险。 3、国家关于房地产的法律政策风险； 近几年房地产业投资经济收入已然成为我国国民经济收入中的支柱地位，而国家面向房地产投资市场的各种政策法规，无疑将会对房地产市场带来重大的影响，房地产业也成为国家宏观调控的重点，国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范是房地产金融产生风险的因素之一。今天下半年，随着国家加大对于房地产市场的宏观政策调控，提高房地产贷款利率，房价在一定程度上出现了回落，而房地产建成品的销售情况同比出现下降，这都给房地产企业增加的销售成本，增加金融市场的风险。同时房地产业涉及范围较广，行业较多，例如建材行业，销售服务行业等等，而国家在维护房地产行业运作流程上的相关法律法规体系较为简陋，不够完善，这就造成了政府监管力度的降低，法律漏洞百出。 4、商业银行信贷风险； 我国的商业银行大都是国有银行，在贷款款项选择上较为青睐于像房地产行业这样的能够带来较高利息收入的