房地产项目成本构成与成本控制.docVIP

房地产项目成本构成与成本控制 目前房地产成本由土地费用、地质勘察/工程设计费、政府规费、房屋建安工程费、配套设施建设费、销售费用、财务成本、属地管理/物业开办费、独立费和不可预见费等十大部分构成；并且提出了从四个环节控制成本的具体操作要点。房地产项目成本构成的内容繁多，错综复杂，在目前房产开发已无暴利的情况下，控制房地产成本就更显重要。一、房地产项目成本的十大构成当前房地产项目成本主要有以下十部分所构成：（一）土地费用从2001年开始，国内土地获取主要是通过“招、拍、挂”形式，基本为熟地转让，即政府已完成“七通一平”。故土地费用一般是指土地出让金和相关土地契税，原则上已不包括动拆迁相关费用。具体款项主要有：土地费（含出让金，配套费元/㎡），契税（元/㎡——元/㎡）×3%，权证（土）初始，他项权利登记，资信评估，利息，合同印花税等。（二）地质勘察、工程设计费1、勘测费：含初勘和详勘费用。2、设计费：含方案设计费、土建和安装扩初及施工图设计费、景观设计费、地下民防设计费、会所、样板房装修设计费，相关设计咨询费等。3、基坑开挖方案设计编制费、基坑及基坑周边变形观察费。4、房屋沉降观测费、室内有害物质检测费、室外环境检测费、水箱清洗和水质检验费。具体款项主要有：可行性研究报告编制费；招投标代理费；勘察、设计、监理、施工招投标交易费；详勘察费；规划方案，扩初、施工图、环境设计费；施工监理费（含市政、绿化）；施工图审图费。（三）政府规费含市政公用基础设施配套费、教育附加费、建设垃圾费、散装水泥、专项资金预收款、防空地下室易地建设费、散装水泥与墙改发展基金（禁止和限制使用粘土砖专项基金）、土地测桩测设费、工程质量监督费、档案编制指导费、白蚁防治费、招投标管理费、综合服务费、施工图审图费、消防设施建设费（审图费）、人防设施建设咨询费、预测面积费和实测面积费、房价定费、预售许可证费、疾控卫生防疫审核费、室内有害物质检测、室外环保测试费、规划竣工测绘费、施工验收费、自来水设计前测绘费、房产交易费、房产初始登记费、入住许可证费，“二书一证费”、常年垃圾清理费、住宅门牌及小区平面图制作费、排污配套费、污水外排费、维修基金费。（四）房屋建安工程费1、地基加固、基坑维护、桩基工程费、桩基检测费、裁桩头费。2、建筑结构与安装工程可售部分的地下室与基础、主体结构、装饰装修、屋面、给排水、电气、通风、智能、电梯工程。还有不可售部分的会所、配电房/箱变、水泵房、居委物业管理用房、门卫、围墙、大门等的建筑结构与安装工程与装修。3、交通标志和标识的设计、施工和验收费用。4、建设单位供应材料、成品、设备一般有外墙面砖或涂料、外墙防水和保温、屋面防水和保温、铝合金门窗、电梯、石材、地下室防水、进户防盗门、防火门、民防门等、水泵设备等。具体款项有：暗浜处理，地基加固围护措施，便道费；桩基工程费；桩基动、静测及截桩费；土建工程费；外墙保温费；安装工程费；电梯安装费（21万元/台）；雨、污水排管、道路、室外车（机）泊位小区大门、围墙等。（五）配套设施建设费含道路、雨水管和污水管、供水、供电、燃气、路灯照明、景观绿化、通风、技防（智能化）、有线电视和宽带网络、消防等。具体款项有：上水配套；住宅和商业用房排管接水费、上水渗漏费；表箱费；接头费；开头子费（2个）；防火栓；泵房设备（套）；排水，排污接管费；污水排放费；污水接入费（出门格栅费#）；供电配套费；小区内电缆排管费；小区内变电站（箱）；分时电表箱，控制框等；母线槽、分支电缆，24万元/单元；燃气用户站（商业）；煤气配套费（调压站）；天燃气排管费；街坊内排管贴费、验收；室内燃气立管排管费；电话通讯配套费（盒柜、线）；有线电视工程费（预埋）；技防安保智能化费（含单元门）；信报箱通邮费；绿化小品费；小区路灯费（庭院灯）；背景音乐；门牌号、小区平面图制作费；卫生防疫；室外环境检测和评估；水、电费差价费；小区道路；交通标牌，标志费等。（六）销售费用指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。含售楼处设计、土建、装修、设备、办公物品购置、销售代理、楼书策划印刷、模型、展板制作与广告发布、业主联谊等和销售劳务费。房产交易手续费（产权证）。主要包括以下三项：(1)广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；(2)销售代理费。约为销售收入的1．5％一2％；(3)其他销售费用。约为销售收入的0．5％一1％。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。（七）财务成本含借贷款费用与利息、税金（营业税、调节税、印花税等）、项目税收属地化费用等。有时甚至借贷款费用与国有银行利息不相上下，你不承担借贷费用，干吗要借贷给你。（八）属地管理与物业开