房地产和金融,存在着相互促进的关系,要使二者协调发展应注意.docVIP

房地产和金融，存在着相互促进的关系，要使二者协调发展应注意——关注房地产金融【原文出处】国际金融报【原刊地名】沪【原刊期号【分 类 号】F62【分 类 名】金融与保险【复印期号】200103【 作 者】吴昆鹏【 正 文】　　最近国家计委、国家统计局发布消息，全国35个大中城市房地产市场的调查表明，2000第四季度房地产价格继续上涨。与此同时，为房地产业提供配套金融服务的房地产金融也迅速升温。1999年末，全国四大国有商业银行的个人住房贷款余额仅1583.67亿元。 工商银行个人住房贷款余额也迅速增长，1997年末为65亿元，2000年末则高达1048亿元。在未来的几年内，各大银行都将个人住房消费信贷列入重点发展的业务之列。“十五”期间，工商银行计划发放5000亿元以上个人住房贷款，建设银行推出一系列开拓房地产金融业务的新举措，力保其在全国房地产金融市场的主导地位。可以看到，新一轮房地产金融热正悄然兴起。　　 此轮房地产金融热是否健康？　　说到房地产金融，人们不禁会想起90年代初的“全国房地产热”。当时，房地产板块一度成为沪深股市的风向标，银行信贷资金则通过各种渠道大量涌入房地产业，追逐高额利润。当时房地产的过度膨胀，给国民经济尤其是金融业与房地产业留下了严重的后果：银行形成大量不良资产，全国商品房空置面积骤增，1994年全国通货膨胀率高达19.9％。面对新一轮房地产金融热潮，人们万分关注。　　有关专家指出，比之于90年代初，近期进入房地产业的信贷资金安全性大大提高，再度发生房地产金融恶性膨胀的可能性很小。此次房地产金融热的形成是健康的，与90年代初相比具有以下特点：　　其一，目前我国经济水平已有较大的发展，房地产业的发展有着坚实的基础。根据国际经验，人均GDP在1000美元左右时， 是一国房地产行业迅猛发展的黄金阶段。我国2000年人均GDP超过730美元，基本上进入房地产快速发展时期。同时，我国已进入城市化的加速发展时期。据预测，每年新增城镇人口近2000万，将会有近1.8 亿平方米的潜在住宅需求。若再考虑旧房的更新和住房水平提高两个因素，房地产市场的潜在需求更大。　　其二，新增的房地产信贷资金主要通过住房按揭贷款形式进入房地产业，这一形式是确保资金安全的重要屏障。一方面信贷关系只会在住房售出后发生，避免了房地产销售环节对资金安全的影响，同时又起到促进住房消费的作用；另一方面，住房按揭贷款虽然是向消费者提供，房地产开发企业仍然能得到资金支持。签订货款协议后，银行资金由银行经贷款人投向开发商，银行以间接形式支持了房地产企业。并且，这一间接支持方式包含了市场选择信息：只有消费者愿买的房产才能得到这样的支持，这无形中大大提高了银行资产的质量。　　其三，近几年，无论是房地产开发商还是商业银行，管理水平都有相当提高。今年早些时候，中国证监会结束五年“暂不受理”房地产开发企业上市申请的历史，开始允许房地产企业上市试点。建设部政策法规司副司长李秉仁称：自1998年以来，涌现了一批很不错的房地产开发企业。在银行方面，这几年，各大银行加强规范，稳健经营，风险意识有很大提高，这从根本上保证了房地产金融的健康发展。　　 风险控制仍然重要　　个人住房消费信贷比之于房地产开发贷款，风险大大分散，资金安全大为提高。但从国际的实践及我国个人住房信贷的业务开展情况来看，风险控制只能加强不能放松。个人住房消费信贷的几个主要风险因素有：　　管理风险。1998年以来，房地产信贷竞争日益激烈，为争取市场份额，各银行有可能降低首付比例、延长付款期限、放松审批限制，这些因素都将使个人住房消费信贷风险上升。另一方面，银行面对的将是成千上万的客户，个人信贷零售业务的贷后管理是一个新的课题。　　流动性风险。随着个人住房消费贷款规模的迅速扩大，银行日益需要一个稳定的长期资金来源。随着此项业务的扩大，银行资金运用长期化与资金来源短期化的矛盾，将日益突出，影响银行资产的流动性。　　违约风险。目前住房消费贷款主要是分期偿还，每期偿付额是影响贷款人履约的重要因素。在贷款人还款期间，如果利率上调，贷款人还款额增加，违约风险将加大。另一方面，房产具有消费品与投资品的双重特性，过度炒作、哄抬房价造成过高的还款额，这也是贷款人的违约风险的来源之一。　　变现风险。目前，住房二级市场尚待完善，抵押房产的拍卖价格远低于同等房产的市场售价。银行在将抵押房产变现时遭受损失的可能性极大。如何化解变现风险，是银行资产管理中亟待解决的问题。　　 发展前景广阔　　无论从国际经验还是国家产业政策来看，作为房地产业发展的“加速器”，我国房地产金融发展前景极为广阔。在发达国家，个人住房贷款占商业银行贷款总额比例高达20—40％，而在我国这一比例还只是个