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宏观调控下房地产项目投资分析 摘要：自2010年4月新一轮的房地产市场宏观调控以来，我国房地产市场发生了巨大的变化。房价打破了单边上涨的规律，进入下降通道，国家对房地产业的政策也由支柱产业变成了民生产业。房企在新一轮调控中饱受各种危机，其中对房企影响最大的莫过于投资决策错误。导致投资决策失败有多方面的原因，包括投资阶段中市场、售价、去化能力定位失误，投资决策过程中财务分析不准确等。本文以杭州by项目为例，从当前房地产市场宏观调控及市场特点分析，找出by项目当前投资的合理市场、价格、去化能力，通过建立模型计算by项目财务评价主要指标。 关键词：房地产市场 宏观调控 可行性研究 房地产项目投资具有投资额大、风险高、回报周期长等众多特点，一个房地产项目成功与否很大程度取决于投资的准确性。目前我国大中城市已出现房价下降现象，许多高价地块在市场上已经出现亏本现象，这便导致房企盈利水平下降，有些出现亏损。房地产市场的调控也使得房企资金链紧张，有些断臂求生，有的只能被兼并或重组。 出现上述现象的原因主要在于房企在拿地过程中没有充分调查房地产市场，没有对我国房地产市场调控有清醒的认识，也没有在项目投资评价过程中进行合理的市场定位、价格及去化能力定位以及融资安排等。 1 当前房地产市场宏观调控及市场特点 本轮房地产市场宏观调控自2010年4月开始已经持续了接近两年时间，近一轮的宏观调控目的主要有以下