近年来的房地产政策.docVIP

一、问题的提出 　　　20年初以来，中国的楼市再掀调控之风。国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作： (一)进一步落实地方政府责任。(二)加大保障性安居工程建设力度。(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。(四)强化差别化住房信贷政策。(五)严格住房用地供应管理。(六)合理引导住房需求。(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。(八)坚持和强化舆论引导。。，房地产市场的活跃度虽有下降，价格却没有明显的回落趋势。月份，国家统计局公布了数1-2月份：全国房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%。其中，住宅投资3014亿元，增长34.9%。 ?1-2月份，全国房地产开发企业房屋施工面积291473万平方米，同比增长39.0%；房屋新开工面积19083万平方米，增长27.9%；房屋竣工面积6952万平方米，增长13.9%，其中，住宅竣工面积5366万平方米，增长12.1%。 ?1-2月份，全国商品房销售面积8143万平方米，同比增长13.8%。其中，住宅销售面积增长13.2%，办公楼增长26.4%，商业营业用房增长8.7%。商品房销售额5242亿元，同比增长27.4%。其中，住宅销售额增长26.2%，办公楼和商业营业用房分别增长46.3%和22.1%。 ??1-2月份，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%。其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%；利用外资86亿元，增长61.5%；自筹资金4184亿元，增长21.4%；其他资金5223亿元，增长16.6%。在其他资金中，定金及预收款3154亿元，增长28.9%；个人按揭贷款1280亿元，下降11.3%。 2月份，全国房地产开发景气指数为102.9。，房地产开发投资增长较快。 任何一个单位或个人，面对一个项目，无论大小，均离不开大量的市场调研和实证分析论证、实施中的实时监控和事后的评价。如果将房地产经济政策作为一个项目来考虑，作为政策的制定者，面对比单个项目更重要更宏观更复杂的市场，则更需要进行系统和准确的实证性分析、可行性论证及政策效果的分析和评估。这中间需要精确的统计数据的支撑，定量化的分析手段和测算工具，相关专家及智囊团的科学分析论证。只有这样才可能使宏观调控政策更为科学合理，以适时适度地发挥调控经济的作用。 （一）供求均衡：房地产调控的目标 　　政府调控的目标到底是什么？是降低房价还是控制房价的上涨速度；是抑制需求还是扩大供给、改善供给结构；是在不均衡的市场均衡中发现深层次的问题，建立健全城市住房供给体制。 　　无论在发达国家或地区还是发展中国家或地区，对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。而住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的晴雨表。在正常情况下，房地产价格取决于供求，如果供求不均衡，则市场价格机制会自行调节供求。由于一般商品有较强的流动性和较短的生产周期，能够根据价格信号迅速做出反应，自动调节供需状况。而住房市场由于承载其土地位置的固定性和住房生产周期较长等特质，对价格信号的反映相对比较迟缓，自我调节能力本身也就比较薄弱。房价的不断上涨，应是市场供求不均衡的必然表现。从近几年影响中国房地产市场价格的内部因素即供求方面进行分析，不难看出，房地产商提供的产品结构趋于高档化造成了近两年房地产价格统计指数的不断上涨，从地价、建材到各项开发成本的不断走高也造成了房价的不断提高；需求市场上的投机风气盛行，外资的涌入，经济的迅速发展致使资金市场的流动性增强，投资渠道不畅均是导致供求失衡的直接内部因素。另外，一些外部因素也加剧了供求的失衡，比如城市建设用地供给的有限性是房价上涨的重要前提，政府对土地市场的垄断和对土地收益的追逐及依赖，信息的不对称，相关利益集团的博弈等等原因。市场机制并非万能机制，市场机制在某些时候可能会失灵，这就给政府的宏观调控提供了理论上的支持。 　　当政府对住房市场进行政策调控时，如果调控目标不明确或不一致，则调控的效果将可能大打折扣。政府调控决定了现有房价变动的供求关系。宏观调控是政府对经济总量即总供给与总需求的调整和控制，通过深入分析造成总供求失衡的原因，进而从深层次上通过总量控制稳定整个社会经济周期中的房价上下波动。 （二）调控目标：需求差异与调控政策 　　结合房地产市场的需求与宏观调控政策间的关系进行有关分析。不同类型和层次的房地产需求，对调控政策的反应程度是不同的，调控效应及结果也因需求而异。所以应针对房地产市场的需求差异，制定相应的调控政策，把握好调控力度。 如果按照需求动机进行市场分割，则市场需求与调控政策的关系可进行如下分析　　1. 源于自身住房的消费需求。以广州为例，从1997~2002年，居民私房拥有率平均每年大约以5