中国房地产市场现状、趋势及个人对策之我见.docVIP

中国房地产市场现状、趋势 及个人对策之我见 苏凯 最近一直在筹划写这篇文章，因为最近看了比较多的这方面的资料以后，形成了自己的一些思考。这些思考在脑子里盘旋日久，有破壳而出的趋势，就好比怀胎十月，也该生了，因此就有了这篇小文。其中不当之处还请咱们交大各路牛人批评指正。 一提到中国的房地产市场，或者再直白一点——中国的楼市，作为一个非富二代的80后，真是有太多的话想说，可是这个话题又是如此沉重，不是我辈所能承受。《蜗居》的热播其实就是对目前这个话题的很好的注脚。我本人一直没看这部剧，原因很简单，一是怕自己承受不了那种压力，不敢看；二是作为一个还没找到工作的应届毕业生，没有资格看。因为你连工作都没有，你有当房奴的资格吗？ 唉，不说了。言归正传。我想从以下三个方面把自己对房地产市场的思考归纳总结一下： 造成中国目前房价如此之高的原因 未来中国的房地产市场和房价的走向预测 我们作为一个个体面临这些情况时的对策 第一：原因篇 目前本人总结了四个方面的原因：市场因素、资本化进程、国家政策、地产商。 一、市场因素 说白了就是供求关系，房子再贵，但它仍然只是一个摆到市场上卖的商品，既然是商品，其价格就必然受到供求关系的制约。可是是什么原因造成了中国目前这种求远大于供的现状的呢？ 这要从中国的30年的改革开放进程来说一下，中国的改革开放从78年到90年代初是一个阶段，90年代以后是另一个阶段。而中国是从什么时候开始需要大量城市住房的呢？是从第二阶段，这个阶段其实就是我们常说的中国的城镇化进程。90年代以前，中国大量的是农村人口，而且他们基本没有进城定居的打算，但是随着市场化改革的逐步深化，大量农村人口涌入城市务工；另外，高校的大量扩招，进入城市的大学生大幅增长，这些人是购房需求的主力军。并且随着中国的城镇化进程的日益深化，还会有更多的人有住房需要，需求在短时间内是成高速增加的趋势的。这是需求方面。 再来说一下供给方面，90年代初仍然是一个分水岭。90年代以前房子不是商品，是国家供给给国家工作人员的福利品。大家注意，以前城市住房只是提供给那些国家工作人员的，是没有外来人员的份的。可是这些人的大量涌入，他们的住房问题怎么解决呢？这就出现了一个巨大的矛盾，这个矛盾首先在最先开放的广州、深圳体现出来。所以那时候在广州深圳就有了中国的第一批房地产开发商，这其中被人们所熟知的就是刘晓庆。但是由于那个时候个人开发房地产是违法的，于是刘晓庆入狱也是自然而然的了（当然还有其他方面的原因）。可是后来没过几年就放出来了，为什么？我想其中的原因有很多，可是以下原因，应该是比较重要的：因为随着中国的城镇化进程的深入，越来越多的城市面临这种矛盾，个人开发房地产成了大势所趋，并且当时就有了房地产商和地方政府勾结牟利的现象，地方政府尝到的甜头越来越多，因此也就半推半就默认了这种行为，直至98年，政府出台政策把房地产完全市场化。所以刘晓庆那一批人对中国房地产市场化的作用无异于小岗村村民对中国改革开放的作用，是他们开了先河，这是题外话了。由以上可以看出，中国在城市住房上的供给方面落后于需求的状况有多么严重，这个供求落差，不把房价推上天才怪！这是第一条原因。 二、中国的资本化进程 单纯从金融改革方面看中国的改革开放还是可以分为两个阶段，一是90年代以前，二是90年代以后。90年代以前的改革开放科技叫它做“钱化”阶段，后一阶段可以叫它做“资本化”阶段，其中后一阶段对于房地产的影响是极其深远的，前一阶段则没有太大的直接影响，但是为了行文的顺畅，还是简单介绍一下。 先来说一下“钱化阶段，钱作为一般等价物是与等价的物资相对应的，可是90年代以前整个中国是缺钱的，简单来说：中国有100元的物资，可是市场上只有10块钱与之对应，这就造成了90年代以前中国的很多地方存在以物易物的最原始的交易方式，并且听父辈说以前人们出远门要带什么呢？腰带铺盖和粮食，唯独不带钱，或带很少的钱。这个矛盾在90年代以后就很少见了，这是前一阶段改革开放的很大的一个作用。 再来说一下资本化阶段。首先给这个进程一个描述：98年之后的中国改革开放进程可以称之为资本化阶段，就是让企业资产（包括有形资产和未来收入流）、土地、自然资源、以及个人未来收入，都可以通过产权化，证券化后者金融票据化变成流通的金融资本，成为金融体系的一部分。具体的解释我想通过两个例子来说明一下：一是土地，二是个人的未来收入。 首先说一下土地。资本和钱其实是两个不同的概念，用土地来说明是什么意思呢？土地是物资，这个物资在没有卖出去之前是不能转化为钱的，当你把土地卖了以后，你的物资就转化成了钱，另外，你还可以到金融市场（或者换一种说法——银行），利用你手中的土地来抵押，在这个过程中，土地就没有被卖出去，但是它转化成了资本。那么你要达到以上