房地产法末考资料.docVIP

第一章 1、房地产、不动产、物业之间的关系如何？ 2、我国房地产立法的缺陷、成因和今后改革的走向。 第二章 1、我国土地归属和利用制度。 2、我国房地产登记制度存在的问题及其改革方向? 第三章 1、划拨土地使用权的范围。 2、我国集体土地征收的补偿范围及标准。 第四章 1、房地产开发的特点。 2、房地产开发企业设立的条件。 第五章 1、国有土地上房屋征收的条件。 2、国有土地上房屋征收补偿的方式。 第六章 1、商品房预售的条件。 2、出让土地使用权转让的条件。 3、划拨土地使用权转让的条件。 第七章 1、商品房出售的条件。 2、商品房销售合同适用惩罚性赔偿制度的情形有哪些。 思考题我国国有土地上房屋征收与补偿制度存在哪些不足之处。[案情] 李敏、周青等七人均系本市?区×号101、102、201、202、301、401、501、601室业主。1996年9月初，周青在对其购买的101、102室进行装修的同时，在进楼防盗门内侧，沿底层楼梯用白铁皮和木料拦隔至二楼连接处，并在一楼至二楼楼梯下搭建木箱，造成原底层公用走廊成为周青一户独用。同月9日，某物业管理有限公司以周青擅自违章搭建为由，发出《限期整改通知书》，限期周青自行整改拆除，恢复原样。然周青未予拆除，故李敏等六人以底层公用走廊属全体业主的共用部位，且有他们分摊面积，周青的行为，侵犯他们的合法权益为由诉至法院，要求周青拆除违章搭建。周青则辩称，房屋的公用部位，一般来说是房地产所有者进出通道用的部位，虽未划定哪些部位属于哪些住户使用，但各层楼的公用部位由该层楼面住户使用是约定俗成的原则。自己实际居住使用的房屋已自然形成和划定相对独立的部分，该层楼面的公用部位属自己使用。况且自己的行为是出于防盗安全需要，属正当行为，故不同意对方的诉讼请求。 [审判] 一审法院认为，共用部位是指一幢住宅内部的业主、使用人共同使用的部位，包含该幢住宅各业主的房屋公用建筑面积分摊面积，而房屋公用建筑面积分摊后，并不划分各户摊得面积的具体部位，应为该幢住宅内各业主共同共有，因此，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。周青在共用部位擅自搭建，侵害李敏等人的合法权益，李敏等人的诉讼请求应与支持。因而，一审法院做出判决：周青应于判决生效之日起十五日内，拆除该楼底层防盗门内侧沿一楼扶梯至二楼扶梯连接处的拦隔板及该楼梯下的搭建物，按原始设计的使用功能恢复原状。判决后，周青不服，以原审辩称理由提起上诉。 二审法院认为，本案双方当事人各自购买了住房的产权，形成了建筑物区分所有的法律关系，二审法院做出了驳回上诉，维持原判的终审判决。[评析]本案争议焦点是区分所有人对楼梯、走廊等共用部分的权利义务，故应由建筑物区分所有中的共有关系进行调整。1.本案中的法律关系应为建筑物区分所有 建筑物区分所有，是数人共同所有同一建筑物时，各自依其应有份额对独用部分享有专有权，全体成员对共用部分享有不可分割的共有权──互有权。构成建筑物区分所有，必须具备两个条件：一是建筑物能够区分所有，作为建筑物区分所有客体的建筑物，应为在结构上能区分两个以上独立部分，可为不同所有人使用，而在整体上又有可供各所有人共同使用部分的建筑物，一般为公寓、写字楼等。二是建筑物事实上已经被区分所有，只有建筑物在事实上已经被占有该建筑物的公民、法人区分所有的，才具备区分所有的事实条件。本案李敏、周青等七人均是×号101、102、201、202、301、401、501、601室业主，上述各室归各业主所有，符合建筑物区分所有必须具备的条件，形成了建筑物区分所有的法律关系。 2.上诉人周青的行为侵犯了全体区分所有人的互有权 建筑物区分所有权包括两方面的权利：一是各区分所有人对其独用部分的专有权；二是全体区分所有人对建筑物共用部分的互有权。区分所有权人行使其专有权应以不害及其他区分所有人的互有权为限度。超过此限度即为权利之滥用，对其他区分所有人应承担侵权的民事责任。 本案当事人双方均主张所争议的房屋归自己所有。原告张某认为：虽然因为某些原因房屋产权证上登记的名字是窦某，但该房屋是自己实际出钱购买，因而他应当是房屋的真正所有权人。被告窦某主张房屋应归其所有，理由是：张某将所购房屋登记到自己的名下，这说明张某已将该房屋赠与自己，况且她已实际占有和使用了该房屋，因此她应是房屋的合法产权人。 分析： 被告窦某主张的赠与关系是否成立？ 实践合同：意思表示一致，交付赠与物 缺乏房屋赠与合同成立的形式要件：书面 谁应该取得该争议房屋的合法所有权？ 被告没有取得房屋所有权的法律行为或法律事实，因而不能成为合法的房屋所有权人， 案例三： 1996年4月，陈某的丈夫冯某去世，留下房屋一栋，共80平方米，房屋产权证上登记的所有人为冯某。同年6月，冯某