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关于房地产开发商利率风险的思考 随着房地产市场的日渐成熟和银行利率的连续下调，房地产开发商的开发成本之一——利息对其总收益的影响越来越大。有关资料表明一些大型商业房地产开发项目的财务成本已达到了建筑安装成本的 40％一50％。为了提高开发商投资决策的科学化、民主化，减少和避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益，本文对影响房地产投资效益的利率风险作一初步分析，以期抛砖引玉，与各位同行学习交流。 一、风险和利率风险概述。 1、风险的定义和特点。风险有许多种定义，从房地产投资的角度来说，可以定义为投资的实际收益与期望的或要求的收益偏差。完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益的可能性大小。因此，风险是预期未来收益和某一特定结果相互作用形成的。风险具有以下几个方面的特点：（l）风险的可预见性的可测算性。人们通过细心观察、深入分析研究、科学地推侧，寻根溯源，一般可以预测风险发生的可能性、发生的概率及其严重程序。（2）风险的普及性。（3）风险概率具有互斥性。投资一个项目，至少有两种可能的结果：盈利或亏本。盈利的可能性加大，亏本的可能性就减少，两种可能性不可能同时加大或同时减小。（4）风险的可转移性。（5）风险的可分割性。风险由各种因素构成。若干风险因素集中在一起，风险的因素将会很大；如果将这些因素分散间隔，尽管每个因素都有可能诱发风险，但其概率将大大降低。风险的这些特点，便人们能够分析、研究、控制和防范其发生及发展。 2、利率风险概述。长期以来，房地产投资者所面临的利率风险并不显著，因为尽管抵押贷款利率不断上调，但房地产投资者一般比较容易得到固定利率的抵押贷款，这实际上是将利率风险转嫁给了金融机构。然而今天就不同了，房地产投资者越来越难得到固定利率的长期抵押贷救，金融机构超来越强调其资金的流动性，盈利性和安全性，其所放贷的策略已转向短期融资或浮动利率贷款，我国各商业银行所提供的住宅抵押贷款几乎都采用浮动利率。因此，如果短期利率高昂，开发项目融资难度加大，引起融资成本增加，房地产投资者的收益就会下降，其所投资物业的价值就会跟着下降。房地产投资者即使得到的是固定利率贷款，在其转售物业的过程中也会因为利率的上调而造成不利的影响，因为新的投资者必须支付较高的融资成本，从而便其置业投资的净经营收益减少，相应的新投资者所能支付的购买价格也就会大为降低。由于房地产开发商在开发建设一个项目时，自有资金往往只占到20％一30％其它部分（按惯例来看，定金和预售楼宇约占到20%；各种形式的贷款，约占到50一70％。）要通过金融机构借款或预售楼花的方式筹措，所以，资金使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的影响极大。此种影响表现在房地产开发商进行开发项目财务评价时，按不同的利率计算开发商利润率时，相对变化尤其明显。利率的影响，决定了开发商利用财务杠杆的有效性。 二、与利率风险相关的风睑。 用辩证唯物主义普遍联系的观点思考问题，风险与风险之间也是相互联系、相互制约的。在实践中，与利率风险相联系的风险因素有以下一些： 1、通货膨胀风险。通货膨胀可能使工资和物价大幅度上涨，幅度往往超过开发商的预见。如果合同按重大增价的条款调整，即材料、设备和能源涨价到某一百分比时，开发商才给予补偿。即小额风险由承包商承担，大额风险由双方分担或完全由开发商承担。因而这个百分比应由双方协商决定，从开发商的角度来说应尽量提高该百分比。 2、开发期风险。项目的开发期一般由准备期、建设期和租售期三个阶段组成。在准备期，开发商要进行征地、拆迁、安置、补偿工作，委托设计院作规划设计方案和方案审批，还要办理市政基础设施的使用申请等手续。如果开发商报送的方案不能马上得到政府有关部门的批准或批准的方案开发商不满意，这不仅会使项目的规模、布局发生变化，还会拖延宝贵的时间。另外，在工程项目建设的开工前，开发商还要安排招标工作招标过程所需时间的长短又与项目的复杂程度、投标者的数量有关，而招标时间长短，还会影响到总开发期的长短。如果准备期因前述的各种原因而拖延，将会引起征地拆迁费用的利息增加，以及整个建设期各项急费用的增加。建设期即建筑施工工期，一般来说能够较为准确的估计但某些特殊因素的影响，也可能会引起工期的延长。如某些建筑材料或设备短缺气候恶劣较大的设计变更增加或减少合同中所包括的工作数量，政治经济形式发生突变，劳动力安排不当，基础开挖中发现重要文物或未预料到的特殊地质条件等都可能会导致工程停工或工期的延长。由于施工工期的延长，开发商必须承担更多的贷款利息，还要承担总费用上涨的风险。（有时合同形式选择不当也可能导致承包商拖延工期。）举例来说，某开发项目开发建设期三年，贷款利率15％估计的建筑费用是3