房地产金融问题.docVIP

一、我国房地产金融发展状况 　　目前，我国房地产业发展除了银行信贷资金支持外几乎还没有其他的融资方式。房地产业本身也没有成立属于本行业的专业金融机构，行业内用于房地产开发的长期资金严重不足，开发商过于依赖商业银行的贷款支持。另一方面，在中国的房地产市场上还存在严重的信息不充分的问题，这样就容易形成金融风险。 　　二、房地产金融创新 　　我国房地产金融未来创新方向 　　1.建立长期投资基金组织，吸收长期资金来投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资，建立房地产基金一方面可以分散投资，降低风险，丰富了融资品种；另一方面也可以吸收社会上的分散资金，为迅速增长的个人金融资金提供新的投资渠道，同时也满足了房地产业发展对资金的巨额需求。 　　2.将保险资金引入住宅融资市场，扩大房地产业的融资渠道。保险资金比较稳定，数额巨大，运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，而且有利于提高投资规模。保险资金投入房地产是一个十分有效的途径，应大力借鉴海外经验，推进保险业尤其是寿险业和房地产业的结合。 　　3.鼓励发行公司债券，吸引社会剩余投资房地产业。目前我国的二级市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望而不可即的事，那么，改选融资期限较长，利率比银行贷款低公司债券，将成为企业融资的更好途径。 　　4.大力推行融资租赁方式.中国房地产金融制度创新的当务之急是融资证券化。由于住房抵押贷款占用的资金数量大，积压时间长，变现难，因此经营中孕育着巨大的风险。 　　三、现阶段房地产金融存在的风险和对策 　　房地产金融存在的风险 　　1.房地产对银行金融业的依赖程度过大。据调查，房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款。然而，从2007年开始，政策面对流动性的调控是明显的，银行利率的不断升高，给房地产投资带来了巨大的资金压力。 　　2.政策风险。正因为房地产业是国民经济的先头产业，经济发展过热，首先便表现为固定资产投资，因此，房地产业成为国家宏观调控的重点。而每当国家实施宏观调控政策，一些房地产开发企业便被吊销资格或倒闭，破产，项目被停工或整顿，出现房地产金融风险。中国目前的房价据说比美国，日本都高，这已经成为了时下中国最为热切关心的话题之一，而探讨其究竟则似乎得出了大相径庭的结论。　　　　预测房价要继续高歌猛进者有之，最为典型的代表是预言中国的房价在近几年快速增长的基础上，在未来的5-8年还会翻番。预测房价下跌者有之，说是中国目前高企的房价是泡沫经济的表现，是炒房的结果，而房价的泡沫就如同中国股市的泡沫一样，在不远将来，一定会有破灭的一天。　　　　房价导致了社会的不稳定，上海，北京等大都市的普通工薪阶层如果没有父母的支持，或是能够等到拆迁之类的美事，穷尽一生的积蓄，似乎也不可能在市区购买哪怕是最基本的安身之地。政府似乎也想过了许多办法，诸如安居房，廉租房，首套房银行优惠贷款等等，收效也不大。去年的全球金融危机导致了中国房价的回落，使渴望买房的中国人似乎看到了一线希望，可好景不长，房地产在中国经济的回暖中几乎是独领风骚，而去年初议论最多的房价拐点到头来只不过是南柯一梦而已。　　　　让我们以整体思维的方式来分析中国房价的高低问题。　　　　一个国家的物价水平及通货膨胀的程度是由其货币的发行通量与其经济的发达的相适应的程度来决定的。也就是说，在完全市场经济的考量下，中国的房价能够十多年来始终维持在高位，与中国市场的货币流通量是相匹配的。高房价反映了高位的货币市场供应量，这是问题的本质，从这个角度讲，房价不存在虚高。如果中国保有现行住房政策不变，房价要有大的下降是不可能的。　　　　也有许多人，包括许多的经济学家在不断地为政府出主意，似乎以一些小伎俩就可以使房价大幅下跌，如银行提高第二套房的按揭贷款门槛，向持有多于两套住房的人征收物业税等等。主观愿望固然无可指责，可这些主意要是出自经济学人，我不免会发问是否有不学无术，或哗众取宠之嫌？　　　　在完全市场经济（这是中国目前千方百计想挤进的门槛）的考量下，如果货币的市场通量维持不变，某一大宗商品，例如商品房，在人为的干预下发生大的价格下跌，则势必引起另外的大宗商品的价格产生大的上涨。　　　　这是一个非常严峻的问题，不知我们的政府在听取经济学家们的建议时是否认识到了这一点？在人为的干涉下，如果房地产市场风光不再，货币是不会老老实实地呆在银行里的（如那样则称之为金融危机，负面影响更大），必然会涌入另一个大宗商品的市场中，而在中国目前的形势下，最有可能发生的就是导致粮食价格的疯狂上涨。如果这样的事发生，其后果对于中国这样一个刚刚走出温饱问题的国家而言无疑是灾难性的。　　　　可住房和穿衣，吃饭一样是国计民生的大事，不能够为老百姓解决住房问题仍然是社会不稳定