房地产开发与经营重点.docVIP

1.房地产开发与经营：是指房地产开发企业在城市规划区国有经营建设用地上进行的基础设施、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为 2.房地产：是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益 3.房地产项目开发与经营的程序（简答）：①投资决策阶段、②前期工作间断、③施工实施阶、④经营和服务阶段 1.招标方式：公开招标、邀请招标 2.监理招标的特点（选择）：①招标宗旨是对监理单位能力的选择、②报价在选择中居于次要位置、③邀请投标人较少 3.施工招标的发包工作范围：①全部工程招标、②单位工程招标、③单项工程招标 4.物业管理招投标的特点：①超前性、②长期性和阶段性、③严肃性、④约束性 5.招标准备阶段（选择）：①成立招标机构、②编制招标文件、③制定标底 1.合同的种类：书面合同、口头合同、默认合同 2.合同订立的程序：要约邀请、要约、承诺 3.建设工程施工合同的概念和特点：①合同标的的特殊性、②合同履行期限的长期性、③合同内容的复杂性 4.合同的计价方式：①固定价格合同、②可调价格合同、③成本加酬金合同 5.前期物业服务合同的特征：①短暂过渡性、②依附性、③多放约束性、④前期物业服务合同是要式合同 房地产开发项目可行性研究的作用：投资决策、项目融资、为项目的实施提供开发方案、项目立项审批。 房地产开发项目可行性研究阶段划分：①机会研究；②初步可行性研究；③详细可行性研究；④项目评价。 房地产开发项目可行性研究研究的工作程序：①针对目标地块，明确拟开发项目性质；②组建可行性研究的组织机构或签订咨询合同；③市场调查与预测；④提出开发经营方案；⑤开发经营方案的选择与评价；⑥编制可行性研究报告。 房地产开发项目的收入主要包括房地产产品的销售收入（包括配套设施销售收入）、租金收入和自营收入。 融资前分析和融资后分析的关系（论述）：①财务分析可分为融资前分析和融资后分析。一般宜先进行融资前分析，融资前分析是指在考虑融资方案前就可以开始进行的财务分析，即不考虑债务融资条件下进行的财务分析。在融资前分析结论满足要求的情况下，初步设定融资方案，再进行融资后分析，融资后分析是指以设定的融资方案为基础进行的财务分析。②融资前分析只进行盈利能力分析，并以项目投资折现现金流量分析为主，计算项目投资内部折现率和净现值指标，也可计算投资回收指标（静态），融资后分析主要是针对项目资本折现现金流量进行分析，既包括盈利能力分析，又包括偿债能力分析和财务生存能力分析等内容。 融资前分析的指标：①项目投资财务内部收益率；②项目财务净现值；③项目投资回收期。 投资：指经济主体以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。简单地说，投资就是指为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。 投资的特性：①投资是一种有目的的经济行为；②投资具有时间性；③投资的目的在于得到报酬（即收益）；④投资具有风险性，即不稳定性。 房地产投资的含义：房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为 房地产投资的形式：①房地产的直接投资；②房地产的间接投资 房地产投资的特性：①位置固定性或不可移动性；②寿命周期长；③适应性；④各异性；⑤政策影响性；⑥专业管理依赖性；⑦相互影响性。 风险的分类：（1）系统风险：①通货膨胀风险；②市场供求风险；③周期风险；④变现风险；⑤利率风险；⑥政策风险；⑦政治风险；⑧或然损失风险；（2）个别风险：①收益现金流风险；②未来经营费用风险；③资本价值风险；④比较风险；⑤时间风险；⑥持有期风险。 房地产开发资金筹集的内涵：是指房地产开发企业为了满足房地产开发投资的要求，根据房地产开发项目总投资和各期资金投入量的需要，运用各种资金筹集方法，经济有效地筹集项目开发资金的过程。 房地产开发企业预售商品房应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得《土地使用权证》；②持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》；③按提供的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；④已办理预售登记，取得《商品房预售许可证明》。 企业债券发行价格通常有等价发行、溢价发行和折价发行三种。 金融机构进行项目贷款审查时，要进行企业资信等级评价、贷款项目评估、贷款担保方式评价和贷款综合评价4个方面的工作。 通常情况下，BBB及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。 房地产贷款担保通常有保证、抵押、质押三种形式。 房地产开发项目资金筹集规划的概念：房地产开发项目资金筹集规划就是根据项目可行性研究估算的总投资需要量和年度投资需要量（或分期投资需要量），通过编制投资计划与资