关于房地产企业预售收入预交税金的账务处理.docVIP

房地产预售收入预征税金账务处理 房地产是一个非常特殊的行业，开发产品具有开发周期长和的一次性和收入来源的分散性等特征。房地产销售更是有取得预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节；尤其是预售制度导致了销售资金回流与收入确认时点之间的时间差异。 《企业会计准则第14号-收入》（简称《收入准则》）要求以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标志；《房地产开发企业会计制度》（简称行业会计制度）以结算账单提交买受人并得到认可作为房地产收入确认的依据。以上会计的确认收入标准，往往是长时间陆续销售回款，在一个时间节点一次性确认销售收入，导致销售收入在各会计期间分布不均，不具有可比性。 税收作为国家财政的源泉，要求平稳匀衡，尽可能不要大起大落。为保证财政收入的相对稳定性，政府对商品房预售收入实行预征制，其中主要包括营业税、城建税、教育附加、土地增值税和企业所得税等税种。《营业税法实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2009]31号）中关于未完工开发产品的税务处理进行了规定：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），关于未完工开发产品的税务处理问题中明确：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 会计准则的谨慎性原则和税务征收的实际性要求，造成财务会计报告和税务征收要求的分离。会计核算的基本目标是为财务会计报告提供基础资料，提供符合会计原则的数据信息。本文从会计核算的基本处理出发，试图化解房地产企业收入确认中会计准则和税收实务的差异。 为了准确反映会计信息，符合权责发生制原则，使收入与成本费用达到配比。建议在流动资产项目下增设“待转税金”，下设“营业税”、“土地增值税”和“企业所得税”。（不考虑城建税及教育附加） 假设甲公司开发一个可售面积为20000M2的小区，预计销售平均价格为5000元，合同金额为10000万；项目开发周期：两年，并在第一年度全部预售完毕，第二年度内竣工结算并经验收交付业主。土地成本为2000万，开发成本4000万，期间费用1000万两年内平均支付。当地主管税务机关审核土地增值税为核定方式（3%）；企业所得税为查账，预征率20%。 第一年度： 预售期间： 会计处理：在根据营业税、土地增值税和企业所得税的规定，在房地产预售时需按期对营业税、土地增值税和企业所得税计算并缴纳。 （1）在开发产品未完工之前，预售不动产收到款项时： 借：流动资产——待转税金（营业税） 500（10000×5%） 待转税金（土地增值税） 300（10000×3%） 待转税金（企业所得税） 500（10000×20%×25%） 贷：应交税金——营业税 500 土地增值税 300 企业所得税 500 （2）假设当期期间费用为500，无其他支出。即当期亏损500， 借：应交税金 125 贷：所得税费用 125 税务处理： 企业所得税纳税申报表： 利润总额 -500 房地产预征调整 2000 小计 1500 税率 25% 应交税款 375 第二年度： 竣工交付期间： 会计处理 （3）开发产品完工并交付使用时： A、借：预收账款——10000 贷：主营业务收入——10000 B、借：主营业务成本——6000（假定60%成本） 贷：存货 6000 C、结转预交的营业税和土地增值税： 借：营业税金及附加 800 贷：流动资产——待转税金（营业税） 500（10000×5%） 待转税金（土地增值税） 300（10000×3%） （4）当年费用为500， 年度税前利润（应税所得额）：10000-6000-800-500=2700 企