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等额偿还中本金与利息的关系： 第二节 抵押贷款的偿还 一、月还款额 月还款额通俗地也称为月供，是指每月应还银行的本息和。 （一）递减（等本）偿还法 （本息均还法） 递减（等本）偿还法是将本金和利息摊分到每个月中的还款方法。每月的还款数量是递减的，，每个月都含有相同的本金。每月摊还的利息和本金数可按下列公式计算： 每月摊还本金=贷款额贷款/月数 每月摊还利息=(本金-累计已偿还本金)*月利率 每月还款额=每月摊还本金＋每月摊还利息 本金等额还款月还款额计算 ----每月偿还的本金额； ----第t月偿还的利息额； ----第t月本息偿还总额。 本金等额还款额逐月减少，减少额为每月偿还的本金的月利息。 本金等额还款利息与本金关系图 时间 利息 本金 月还款额线 第二节 抵押贷款的偿还 比较两种方法可以看出有以下差别： （1）二者的还款额不同 （2）每月还款额中本金、利息所占比例不同 （3）两种还款方式中的利息总额不同 （4）在发生提前还款情况下剩余本金不同 第五节 利率变化对还款额的影响 一、等额还款 固定利率抵押贷款要求每月还款额相同，因此也被称为等额还款或等额偿还。 在每月还款额中，一部分为利息，另一部分为本金。随着还款期限的增加，所欠款项越来越少，所以每月还款额中利息所占份额越来越少，而本金数额越来越大。 第五节 利率变化对还款额的影响 二、贷款期限与月还款额 月还款额取决于贷款利率和期限，二者的变化影响着月还款额。 如借贷1元钱所需要的月还款额越低（即期限越长），则借款人所能借贷的资金就越大，因为对于一给定数额的贷款，如还款额低，达到贷款标准的家庭增多，很多收入较低的家庭也能达到贷款标准。 例6：扬帆欲购买总价42万元的房子，其家庭经济状况：有13万元存单，扬帆在国企上班月收入3000元，妻子是公务员月收入2000元，家庭总收入5000元，两人都有公积金，父母同意5年后赞助10万元。 问：1、如何贷款最划算？ 2、几成几年？ 3、等额还是等本？ 4、5年后提前全部还完，可省多少利息？5年后还10万，月供为多少？可省多少利息（分别以等本和等额进行计算）？ 解：（根据2008年1月1日调整之后的利率计算，即2007年12月21日调整的利率） 重庆鼎新房地产学校 房地产金融知识 主讲 彭湘君 本课程的设想和安排 《房地产金融》是房地产专业非常重要的专业课程，内容广泛，离日常生活距离较大，各种服务、产品、基本原理、计算等都不容易理解，相对其他基础课来讲是属于比较深的课程。为了减轻负担，学以致用，我们的讲授安排如下： 一、资金时间价值存在的原因 通货膨胀溢价 在实际收益率的基础上考虑通货膨胀的影响，一般要求与实际的通货膨胀率看齐。 风险溢价 风险溢价通常是一种心理因素影响的结果，一般与无风险收益相对比来进行分析，而所谓无风险收益又通常以国债收益未基准。 资金增值 机会成本 第一节??? 资金的时间价值 金融市场是对资金的使用和各种权益的调配进行交易，资金使用的价格如何，是人们最关心的问题之一。 利息对借款人来说就是资金占用的成本，而对放款人来讲就是借出资金获得的补偿即收益；利率就是资金占用的单位成本即价格。利息或利率与占用资金的时间长短关系非常密切。 二、单利和复利 未来值就是存款经过一段时间后的价值，包括本金和利息。 利息计算通常有两种方法：单利和复利。 1.单利的计算 单利是指仅计算本金的生息或时间价值。 例如：某笔贷款本金为100万，期限为2年，年利率为10%,以单利计息，到期一次还本付息，则其计算如下： 本金=100万，利息=100*10%*2=20万， 到期借款人应还本付息共120万。 2.复利的计算 复利则是根据利息计算周期，将每个周期的利息都作为下一期的本金的组成来计算下一个生息周期的利息。 例如：某笔贷款本金为100万，期限为2年，年利率为10%，以复利计息，到期一次还本付息，则其计算如下： 本金=100万， 第一年的利息为100*10%=10万，